新華房產7月7日廣東訊 7月7日，仲量聯行發布2015年第二季度廣州房地產市場回顧，仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪認為：“2015年第二季度，辦公樓租賃需求呈上升態勢。現有項目的空置率繼續降低，而預租項目的預租率則進一步提高。”零售物業市場整體租賃需求回升，國內休閑餐飲品牌及國際大眾品牌擴張較為顯著。本季度非保稅倉儲新增擴充需求比較平穩，全市主要凈吸納量集中在新竣工項目，主要需求來自電商行業及部分第三方物流。廣州高端住宅方面，貨幣政策的寬松激發了市場上潛在的住宅改善需求，支撐本季度高端二手住宅市場上問詢量和成交量的回暖。

    金融業、互聯網等產業對甲級辦公樓需求較為活躍

    報告中指出，2015年第二季度，甲級辦公樓租賃需求呈上升態勢，主要體現在租賃面積超過1500平方米的成交有明顯增加。從行業來看，除了金融業的租賃需求繼續保持旺盛，專業服務業、電子商務和與金融行業相關的互聯網行業本季度也呈現活躍態勢。

    此外，本季度全市整體空置率從上個季度的8.4%下降到7.8%，帶動全市23500平方米的凈吸納量，而預租項目的預租率則進一步提高。另外，第二季度沒有新增項目落成，使得全市甲級辦公樓存量維持在390萬平方米。下半年預期將有47萬平方米的甲級辦公樓落成。

    本季度，更多本地公司搬遷或擴張至更優質的辦公樓，在這種活躍的租賃成交支持下，平均凈有效租金在穩定的基礎上維持小幅上漲，環比微升0.5％，至158元每平方米每月。當前，廣州甲級辦公樓一手市場可售面積有限，再加上租金長期保持穩定，吸引部分潛在的自用買家轉移至租賃市場。這使得資本值僅有小幅變化，環比輕微上升0.5％。 仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計今年下半年廣州地區即將竣工的項目在當前具有良好的預租率，再考慮到當前逐步上升的市場景氣， 2015年凈吸納量將達到35萬-40萬平方米，這也使得全市空置率在年末將維持在10%左右的水平。

    租金方面，隨著預租率的提高，未來項目將進一步降低免租期等優惠條件。因此，曾麗預計供應壓力的降低將使得租金維持在一個穩定上升的水平，2015年全年租金增長高于預期，約達3-4%左右，2016年增幅將加快。考慮到可售項目的相對稀缺，再加上穩定的投資和自用需求，預計甲級辦公樓市場資本值將在未來12個月維持2-3%的增幅。

    貨幣政策的寬松推動廣州整體住房需求

    豪宅市場方面，仲量聯行的報告認為，今年寬松的貨幣政策推動廣州整體住房需求。本季度繼續呈現銷量穩定的局面，約700套住宅售出，這個數字與上個季度基本持平。全市一手市場資本值穩定維持在人民幣42000元每平方米左右。廣州主要商務區辦公樓的入駐率進一步提高，帶動廣州整體豪宅租賃市場平穩發展。本季度租金上升0.8％，至人民幣1043元每平方米每年。

    此外，需求的增長推動了二手市場的問詢量上漲，但由于市場上可供出售的房源數量充沛，本季度二手高端市場住宅資本值僅出現略微上漲。當前，其平均資本值達37,521元每平方米，環比上漲1%。

    曾麗預計，2015年全年高端住宅成交量將顯著超過去年，達3000套左右。但是，開發商將在下半年推出更多項目，在新增供應量和去庫存這雙重因素作用下，預計住房價格大幅攀升的機會較少，預計全市二手市場資本值將維持全年5-6%的增幅。租賃市場方面，受中心商務區良好的辦公樓需求發展態勢支持，預期高端住宅租賃需求和租金水平將繼續維持平穩上升趨勢，其預計全市租金將維持在全年2-4％的穩定增長。