民生證券研究院執行院長管清友

　　和訊房產消息 “人口結構的拐點，往往意味著房地產市場拐點的到來。”6月26日，民生證券研究院執行院長管清友出席某論壇，坦言表示地產拐點的到來不可阻擋。

　　從地產周期來看，為盛夏已過，寒冬未至。“為什么會這樣說，最終要的是人口結構的拐點已經到來。勞動年齡人口和剛性需求人口都出現了絕對數量的下降，不是增長速度的下降，而是絕對數量的下降。其中，15-64歲，20-29歲的年齡段的人口在整個的人口結構當中都出現了絕對數量的下降，”管清友分析指出。

　　他表示，從發達經濟體走過的路徑來看，人口結構和房地產拐點是息息相關的。中國勞動人口2011年出現回落，未來幾年還是向下的趨勢，剛性需求的增長已經見到了天花板，這種趨勢即使是計劃生育政策調整也不會改變。

　　管清友預計，到2016年之后，剛需人口會加速下滑，而且這一輪的需求高峰實際是對應著上一輪，或者我們講最后一輪生育高峰。

　　那么，是不是房地產行業就沒有什么希望了呢？管清友認為并不盡然。

　　“房地產行業中長期的上行動力是不足的，即使按照今年銷售情況，庫存去化的速度依然需要三到四年的周期。但類似美國和日本的房地產行業崩潰，我認為不可能。”

　　究其原因，管分析稱中國的城鎮化仍有較大的空間。“中國城鎮化水平與當時美國和日本的情況完全不一樣，日本在房價見底的時候城市化率是達到了77%，美國這個數字是達到了81%，而中國城鎮化率現在盡管超過50%，但是真實的城鎮化率大大低于這個數據。”

　　但他也指出，總體上中國的城鎮化的速度是放緩的，從國際比較來講城鎮化率還是有很大的提升空間，這是我們理論上，或者是抱有良好愿望的預測，需要借助很多假設的前提。