樓市：豪宅遍地開花上演最后盛宴

　　將2015年定義為北京的豪宅元年已經成為了市場的普遍觀點，但豪宅年的伊始也正式宣告了北京房地產黃金時代的終結。為何有此一說，原因有三：一、大量豪宅的入市，讓房子從必需品轉為奢侈品，未來的一般居住需求只能靠政策性住房和二手房來解決；二、開發商在地價高漲住宅用地銳減的境況下，每一塊土地全成為了寶貝，開發商被迫放棄了大規模的生產開發；三、對于從業者而言，設計者和建筑者離億萬富豪相差甚遠，房子該怎么蓋？宣傳者和銷售者也沒有接觸億萬富翁客戶，房子該怎么賣？

　　現狀：豪宅井噴

　　伴隨著中赫.萬柳書院和保利.海德公園在去年底的入市，北京豪宅元年拉開正式帷幕，一時間10萬元/平方米以上的項目充斥到北京的各個角落。

　　一個接一個豪宅項目的入市讓市場花了眼，粗略統計在過去一年中亮相的項目包括萬柳書院、海德公園、使館壹號院、北京壹號、瑞府、映月臺、西辰原著、瑯樾等，同時還有泰禾西局、首開亦莊、恒大東壩等一批即將入市的項目，此外還有四季世家、霄云路8號、首創.天禧等在售項目。豪宅市場正在成為一片翻騰的紅海。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，在今年前5個月中，已經取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產品已達482套。2015年北京預計還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市，總供應量將在2000套左右。

　　在沒有最高只有更高的喊價聲中，一批億元級豪宅也解開了面紗。

　　以最近剛創造北京最高預售價格紀錄的中糧瑞府為例，該項目共116套房源，此次共獲批48套房源預售證，全部為聯排別墅產品，主力戶型830平方米、640平方米、460平方米，其中最貴的9號樓103單價達220420元/平方米，單套總價達到1.87億元。當市場為之咋舌時，更多的人并不知道這些房源只是該項目規劃中的小戶型。據了解，該項目還有41套1067平方米、13套1400平方米的獨棟別墅。可以預想，當這些上千平方米的產品入市后，單套總價會達到怎樣的級別。

　　問題：存量需24年消化

　　面對著動輒幾千萬甚至上億元的豪宅，市場的買家究竟在哪里，曾幾何時，山西煤老板、河北鋼鐵（000709）大亨、溫州炒房團等全是北京樓市的主角，現今這些“錢主兒”到底來自哪里？

　　在找到這些有錢人之前先看一組數據。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年1-5月北京豪宅市場(成交價6萬元/平方米以上)共實現成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。

　　從這組數據可以看到，10萬元/平方米以上的物業成交了121套，其中96套來自盤古大觀，如果剔除出去的話，一共成交了35套，每個月平均7套，按年計算84套。如果按照今年2000套的總量來計算的話，需要消化24年。

　　當然這是一個推理數據，可能實際情況變化很大。而且正如中原地產研究總監張大偉所言，豪宅不應以成交量論成敗，豪宅生存的方法很多。例如一個北京東部的頂豪物業，部分樓座抵押可以獲得基準利率下浮10%的信貸資金。而這部分資金做一些信托理財的收益可以超過20%。這種情況下，也就是這種房產一年不賣就可以穩穩的收獲15%左右的收益，因此不著急賣。

　　不過，這對于靠周轉率存活的大房企而言情況就完全相反了，這就是為什么萬科靠賣剛需盤做成行業老大，而星河灣只能緩慢發展的關鍵所在。

　　趨勢：最后的豪宅“牛市”

　　最近一個項目打出的口號稱“賣豪宅跟賣白菜一樣”。誠然市場確實出現了這樣的個別案例。

　　其實這得益于最近一段時間爆發的股市。“我們一個客戶春節前1億元入市，現在賺了3億多元，直接在項目頂了一套疊拼，整個項目只有20套。”近期很火的某項目負責人向北京商報記者介紹。

　　此前有言論稱，樓市是最好的避風港，股市跌了趕快買樓，這真讓人啼笑皆非！股市賠了還有投資買樓的錢嗎，所以不少一線的房企操盤手向北京商報記者表示，這輪牛市造富也可能是樓市最后的一次盛宴，下次不知道何時才能出現。甚至有人認為，此輪是北京樓市的最后一波行情。這輪牛市過后，北京的房價將達到一個新的高度，但成交量則會大幅下降。

　　北京市場將來可能剩下的只有豪宅市場和政策房市場，剛需、剛改產品將逐步退出歷史舞臺，就和新加坡一樣，保障房和商品房相差十幾倍的價格。

　　其實，在以“80后”為主的人口高峰期過后，人們對于住宅的需求正在不斷減弱，房地產市場也逐步走過了野蠻生長時代，靠一手地一手錢的簡單方式已然很難生存。北京商報記者賴大臣