進入6月以后，連續(xù)高燒兩個多月的深圳樓市開始退燒。
《華夏時報》記者獲悉，因房價漲幅過快，銀行貸款評估價甚至跟不上市場成交價。為了防范市場風(fēng)險，銀行已開始收緊貸款，目前深圳部分銀行貸款利率已小幅上調(diào)。
“有些購房者貸款根本不是真實買賣，只是為了從銀行套錢出來炒股，或者將房源過戶到親戚朋友名下再進行炒房。”招商銀行深圳個貸經(jīng)理黃先生告訴記者，這部分人的風(fēng)險很高，銀行對房價評估時會偏謹慎，不會根據(jù)成交價格放貸。
此外，在政府的強勢介入下，開發(fā)商不敢再炒作“日光盤”，甚至不愿對外宣傳銷售業(yè)績。據(jù)多個中介反映，目前業(yè)主毀約的現(xiàn)象也逐漸減少，房價開始走向平穩(wěn)，成交量也在放緩。
評估價跟不上成交價
由于四五月份房價暴漲，部分銀行評估價已跟不上市場成交價格。工商銀行一位個貸經(jīng)理告訴記者，目前雖然信貸政策沒有明顯收緊，利率仍可打9.3折，但審批速度都很慢，通常要一兩個月時間，評估價一般也會低于市場成交價。
“由于成交量太大，很多擔(dān)保公司的贖樓額度已用完，很多銀行也沒有贖樓額度，中行、工行、廣發(fā)等銀行需要提前一個月申請。”深圳某擔(dān)保公司客戶經(jīng)理劉女士說。
“現(xiàn)在國有銀行找的評估公司都很謹慎。由于房價漲得太快，招行已經(jīng)發(fā)文不允許調(diào)高評估價。”劉女士告訴記者，目前很多銀行評估價普遍低于市場成交價，也會增加購房者的首付負擔(dān)，而部分銀行的貸款利率也已從9.3折提高至9.5折。
市場的過度火爆引發(fā)了銀行的警惕。上述招行個貸經(jīng)理告訴記者，由于房價過快上漲，如果申請貸款的購房需求高出市場平均價太多，為了防范虛假交易，招行并不會按真實成交價格貸款。
這位招行個貸經(jīng)理稱，目前招行的贖樓額度也已用完，不再接受客戶需要銀行出資贖樓的業(yè)務(wù)，除非買賣雙方都愿意等新增額度。此外，商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸也不再受理，純商業(yè)貸款的審批放款時間也在拉長。
需求集中釋放后，市場也開始降溫。坂田中原地產(chǎn)負責(zé)人李斌告訴記者，購房者在三四五月份集中釋放后，六月份明顯減少，房價有走穩(wěn)跡象。
在深圳市規(guī)土委的嚴查下，6月份開盤的多個樓盤已不再渲染“日光盤”，如萬科云城只宣稱開盤銷售9成，起價7萬元/平米的鴻榮源壹方中心玖譽開盤則尤其低調(diào)，完全不對媒體開放，開盤當(dāng)天2小時售罄，開發(fā)商卻不允許內(nèi)部對外宣傳。
同時，并非深圳所有新樓盤都如想象中火爆。
“我們公司在售的一個樓盤已銷售了一年，大部分已售出，還留有小部分一直沒簽合同，等樓市好時再放盤出來，賺取差價。”深圳某地產(chǎn)商內(nèi)部人士向記者透露，此前，很多較為偏遠的樓盤都是靠炒作。
“這兩個星期我們一套沒賣出去，但銷售價格也一直在漲，”上述地產(chǎn)商人士稱，“因為市場都在漲，如果我們項目不漲，購房人反而會覺得樓盤有問題，而且公司也會錯失提升盈利機會。”
在深圳資深地產(chǎn)人士尹香武看來，由于限購政策并未解除，這波成交行情過后，深圳樓市或?qū)⒊良牛乱徊ㄓ匈Y格的購房者積蓄資金需要時間，開發(fā)商不應(yīng)盲目樂觀。
據(jù)多個地產(chǎn)中介人士告訴記者，其實市場房源并不少，只是現(xiàn)在業(yè)主或捂盤不放，或報價太高，等到業(yè)主集中放盤時，市場可能又會迎來調(diào)整。
樓市高燒“并發(fā)癥”
與此同時，伴隨著深圳房價高燒，房主違約的“并發(fā)癥”也愈演愈烈。目前組織商討維權(quán)的購房者QQ群人數(shù)已超過三四百人。記者從群里獲悉，購房者維權(quán)的主要原因都是因房價上漲而遭業(yè)主返價或違約。
以購房者費先生為例，今年1月份，費先生定下了寶安中糧錦云一套132.8平米的房源，含稅費共388萬元，當(dāng)時交付房主定金10萬元，另外在銀行監(jiān)管的首付款資金101萬元。3月16日，銀行貸款承諾函下發(fā)，但房主一直托詞忙碌不肯過戶。5月18日，費先生才發(fā)現(xiàn)房主已將房子過戶給他人。
令費先生感到焦慮的是，一邊是監(jiān)管資金拿不回來，他沒錢再買其他房源，另一邊房價又在暴漲，幾個月時間他已錯失了購房良機，該小區(qū)相同房源目前市場價已漲至520萬元。
“我只想盡快拿回監(jiān)管資金先買房，真怕官司拖個一年半載，等賠償金和監(jiān)管資金拿到手已買不起房了。”費先生說，目前已在法院立案十多天，但法院類似案件太多，還在等待排期開庭。
深圳房地產(chǎn)專業(yè)律師張茂榮告訴記者，近一個多月來，他們所接的二手房糾紛業(yè)務(wù)已是去年一年的業(yè)務(wù)量，包括電話和到訪咨詢的接訪人數(shù)已達上千人次。這次房主毀約的比例在深圳是史無前例的。
多位購房者告訴記者，訴訟并不是想拿到賠償金，而是希望通過法律手段，讓房主繼續(xù)履行合同完成交易，因為違約金已無法抵消房價上漲幅度。
對此，深圳市規(guī)劃國土委人士對記者表示，目前這種返價行為確實很多，但這純粹是市場行為，政府沒辦法干涉，購房者只能通過協(xié)商，或走法律途徑，要違約方承擔(dān)法律責(zé)任。
按照合同規(guī)定，違約方需雙倍返還定金或賠償買方成交價20%的違約金，但據(jù)記者了解，目前法院對違約金調(diào)整有很大的自由裁量權(quán)，很難全額支持到成交價的20%。由于房價的漲幅遠遠超出法院判定的賠付款，因此房主不惜違背誠信返價。
“我們之前已有多起法院判決強制過戶的案例，目前我們代理的兩宗交易案件中，房屋被查封后，業(yè)主迫于法律的強制壓力都已同意按原價繼續(xù)交易并承擔(dān)全部訴訟費用，目前正在做和解協(xié)議。”張茂榮說。
