土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)場(chǎng)向二線傾斜 土地溢價(jià)率達(dá)16.83%

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              “3·30新政”等利好政策持續(xù)發(fā)酵,以及部分A股投資者將獲利資金轉(zhuǎn)投樓市,一線城市樓市提早“入夏”,其中深圳房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。可是,房企的好日子來了嗎?股市走牛對(duì)樓市抽血和輸血效應(yīng)哪個(gè)更強(qiáng)?哪些城市有望成為“白銀時(shí)代”房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊?《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開了調(diào)查。

              國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升,部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。

              國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,分城市看,分化仍然較為明顯,房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

              房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖,已經(jīng)成為業(yè)界最熱門的話題。如同2007年一樣,A股市場(chǎng)的牛市會(huì)不會(huì)帶來房地產(chǎn)的牛市?正日益成為業(yè)界關(guān)注的熱門話題。

              樓市回暖傳導(dǎo)至地價(jià)

              樓市的火爆,正在傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。各城市之間,從房企對(duì)于土地的青睞度,可以折射到房?jī)r(jià)上。

              中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月18日,一線城市住宅用地雖然成交7宗,但其中有5宗上海的動(dòng)遷安置房,其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠(yuǎn)郊土地。從目前看,北京與上海等城市待售土地均非常少。

              在一線城市減少土地供應(yīng)的情況下,房企逐漸將爭(zhēng)奪土地的戰(zhàn)場(chǎng)放到二線城市。截至5月18日,二線城市合計(jì)成交住宅類土地81宗,平均溢價(jià)率達(dá)到了16.83%的年內(nèi)新高,平均成交樓面價(jià)也達(dá)到了1836元每平方米。

              中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,“3·30新政”對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在一二線城市,這種情況下,房企對(duì)一二線土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪出現(xiàn)了白熱化,特別是一線城市,土地價(jià)格明顯處于高位,房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。從未來預(yù)期看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn),而一二線的土地供給卻越來越少。這種情況必然會(huì)影響未來土地市場(chǎng)的價(jià)格。

              亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為,雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至,但從實(shí)際效果來看并未觸及根本,北上廣深需求增長(zhǎng)依然受到限購(gòu)制約,三四線城市新增主動(dòng)需求依然難以為繼,因此絕大部分城市商品住宅價(jià)格水平依然處于較低位水平。

              投資要看存銷比

              庫(kù)存量和存銷比一直是影響房?jī)r(jià)的重要因素。

              截至2015年4月底,35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26437萬平方米,環(huán)比下降0.6%,同比增長(zhǎng)11%。4月份整體市場(chǎng)成交相對(duì)比較活躍,這使得庫(kù)存繼3月份出現(xiàn)下滑后繼續(xù)下行。

              4月份,35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.4,這也意味著市場(chǎng)需要用15.4個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在2015年3月份,該存銷比數(shù)值為15.5個(gè)月。這說明4月份去庫(kù)存的速度有所加快,這與市場(chǎng)成交行情相比3月份開始好轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。可以預(yù)計(jì)的是,在各類救市政策效應(yīng)積極釋放的背景下,包括改善性購(gòu)房需求的積極釋放,將促使后期存銷比具備下滑動(dòng)力。

              從35個(gè)城市的具體數(shù)值看,煙臺(tái)的存銷比數(shù)值最高,超過了35個(gè)月。

              對(duì)于煙臺(tái)的庫(kù)存高企,山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示,山東把城市規(guī)劃得過大了,比如一個(gè)城市的人口規(guī)劃有400萬人,但規(guī)劃過大的城市面積加起來,與實(shí)際人口的占地相比,要大很多。這樣的話,各城市才能有更多的建設(shè)用地指標(biāo),才能更多地去銷售土地,增加財(cái)政收入。如果再疊加前幾年過速的土地指標(biāo)使用,就使現(xiàn)在的庫(kù)存量比較大。

              李鐵崗認(rèn)為,進(jìn)入白銀時(shí)代,投資、投機(jī)性需求在減少;而剛需和人口的增長(zhǎng)有很大關(guān)系,不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放,因此造成目前庫(kù)存環(huán)節(jié)壓力比較大。“在供給增大,需求沒有上漲的情況下,價(jià)格自然就會(huì)下行。每個(gè)城市都感覺能吸引外面的人。在總量大的情況下,城市的區(qū)域吸附能力小。”

              而天津作為二線城市,去化速度相對(duì)較慢。雖然天津的去化周期已從2015年3月份的28.6個(gè)月下降到27.5個(gè)月,但去庫(kù)存壓力仍然較大。

              在天津中原投資顧問部總監(jiān)高飛看來,天津的購(gòu)買力還是比較低,很難像北京、深圳一樣炒作,房?jī)r(jià)應(yīng)該是穩(wěn)定的,和人均收入及人口的數(shù)量有直接關(guān)系。天津市沒有太多的外地人,因?yàn)樘旖虼蠖嗍枪S、制造業(yè)等,不像北京、上海有大量的服務(wù)業(yè)和金融總部,所以房?jī)r(jià)很難有一個(gè)好的預(yù)期。

              上述機(jī)構(gòu)的研報(bào)稱,總體來講,煙臺(tái)、北海、天津、荊門和西安五個(gè)城市的存銷比數(shù)值偏大,此類城市房?jī)r(jià)下跌的概率也相對(duì)較大。相比而言,深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小,而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低,為7.4個(gè)月,預(yù)計(jì)后期深圳房?jī)r(jià)仍有相對(duì)較大的漲幅空間。

              雖然大多數(shù)城市的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)牛市,但是在以深圳為代表的一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有望在下半年走牛。

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