“3·30新政”等利好政策持續(xù)發(fā)酵，以及部分A股投資者將獲利資金轉(zhuǎn)投樓市，一線城市樓市提早“入夏”，其中深圳房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)。可是，房企的好日子來了嗎？股市走牛對(duì)樓市抽血和輸血效應(yīng)哪個(gè)更強(qiáng)？哪些城市有望成為“白銀時(shí)代”房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)此展開了調(diào)查。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，已經(jīng)成為業(yè)界最熱門的話題。如同2007年一樣，A股市場(chǎng)的牛市會(huì)不會(huì)帶來房地產(chǎn)的牛市？正日益成為業(yè)界關(guān)注的熱門話題。
樓市回暖傳導(dǎo)至地價(jià)
樓市的火爆，正在傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。各城市之間，從房企對(duì)于土地的青睞度，可以折射到房?jī)r(jià)上。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，一線城市住宅用地雖然成交7宗，但其中有5宗上海的動(dòng)遷安置房，其他兩宗地分別為廣州與北京的各一宗遠(yuǎn)郊土地。從目前看，北京與上海等城市待售土地均非常少。
在一線城市減少土地供應(yīng)的情況下，房企逐漸將爭(zhēng)奪土地的戰(zhàn)場(chǎng)放到二線城市。截至5月18日，二線城市合計(jì)成交住宅類土地81宗，平均溢價(jià)率達(dá)到了16.83%的年內(nèi)新高，平均成交樓面價(jià)也達(dá)到了1836元每平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“3·30新政”對(duì)樓市的影響主要體現(xiàn)在一二線城市，這種情況下，房企對(duì)一二線土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪出現(xiàn)了白熱化，特別是一線城市，土地價(jià)格明顯處于高位，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈。從未來預(yù)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激政策還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)，而一二線的土地供給卻越來越少。這種情況必然會(huì)影響未來土地市場(chǎng)的價(jià)格。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果來看并未觸及根本，北上廣深需求增長(zhǎng)依然受到限購(gòu)制約，三四線城市新增主動(dòng)需求依然難以為繼，因此絕大部分城市商品住宅價(jià)格水平依然處于較低位水平。
投資要看存銷比
庫(kù)存量和存銷比一直是影響房?jī)r(jià)的重要因素。
截至2015年4月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26437萬平方米，環(huán)比下降0.6%，同比增長(zhǎng)11%。4月份整體市場(chǎng)成交相對(duì)比較活躍，這使得庫(kù)存繼3月份出現(xiàn)下滑后繼續(xù)下行。
4月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.4，這也意味著市場(chǎng)需要用15.4個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。而在2015年3月份，該存銷比數(shù)值為15.5個(gè)月。這說明4月份去庫(kù)存的速度有所加快，這與市場(chǎng)成交行情相比3月份開始好轉(zhuǎn)有直接關(guān)系。可以預(yù)計(jì)的是，在各類救市政策效應(yīng)積極釋放的背景下，包括改善性購(gòu)房需求的積極釋放，將促使后期存銷比具備下滑動(dòng)力。
從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，煙臺(tái)的存銷比數(shù)值最高，超過了35個(gè)月。
對(duì)于煙臺(tái)的庫(kù)存高企，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，山東把城市規(guī)劃得過大了，比如一個(gè)城市的人口規(guī)劃有400萬人，但規(guī)劃過大的城市面積加起來，與實(shí)際人口的占地相比，要大很多。這樣的話，各城市才能有更多的建設(shè)用地指標(biāo)，才能更多地去銷售土地，增加財(cái)政收入。如果再疊加前幾年過速的土地指標(biāo)使用，就使現(xiàn)在的庫(kù)存量比較大。
李鐵崗認(rèn)為，進(jìn)入白銀時(shí)代，投資、投機(jī)性需求在減少；而剛需和人口的增長(zhǎng)有很大關(guān)系，不可能突然增加。再疊加前兩年一些住房需求早早釋放，因此造成目前庫(kù)存環(huán)節(jié)壓力比較大。“在供給增大，需求沒有上漲的情況下，價(jià)格自然就會(huì)下行。每個(gè)城市都感覺能吸引外面的人。在總量大的情況下，城市的區(qū)域吸附能力小。”
而天津作為二線城市，去化速度相對(duì)較慢。雖然天津的去化周期已從2015年3月份的28.6個(gè)月下降到27.5個(gè)月，但去庫(kù)存壓力仍然較大。
在天津中原投資顧問部總監(jiān)高飛看來，天津的購(gòu)買力還是比較低，很難像北京、深圳一樣炒作，房?jī)r(jià)應(yīng)該是穩(wěn)定的，和人均收入及人口的數(shù)量有直接關(guān)系。天津市沒有太多的外地人，因?yàn)樘旖虼蠖嗍枪S、制造業(yè)等，不像北京、上海有大量的服務(wù)業(yè)和金融總部，所以房?jī)r(jià)很難有一個(gè)好的預(yù)期。
上述機(jī)構(gòu)的研報(bào)稱，總體來講，煙臺(tái)、北海、天津、荊門和西安五個(gè)城市的存銷比數(shù)值偏大，此類城市房?jī)r(jià)下跌的概率也相對(duì)較大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南寧和南京的存銷比較小，而作為一線城市的深圳存銷比數(shù)值最低，為7.4個(gè)月，預(yù)計(jì)后期深圳房?jī)r(jià)仍有相對(duì)較大的漲幅空間。
雖然大多數(shù)城市的房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)牛市，但是在以深圳為代表的一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有望在下半年走牛。
