海口市濱海大道最后的一段棚戶區(qū)域即將改顏換貌。近日，海口市啟動(dòng)博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項(xiàng)目，該項(xiàng)目不僅是海南省重點(diǎn)工程，也是海口任務(wù)最重、最復(fù)雜的重點(diǎn)棚改項(xiàng)目。隨著舊改的啟動(dòng)，原來(lái)寂寞的棚戶區(qū)將被打破，取而代之的將是一幢幢現(xiàn)代化的大樓林立于此。舊改，帶動(dòng)的不僅僅是這里居民生活條件的改善，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)又孕育著怎樣的機(jī)遇？對(duì)海南樓市又有怎樣的戰(zhàn)略意義？海南日?qǐng)?bào)記者為此進(jìn)行了深入采訪。
傳承 老城區(qū)鐫刻歷史印記
博義、鹽灶、八灶，在老海口人那里，至今流傳著這樣的順口溜：“老廟抓魚蝦、新廟拿竹桿，上灶跑臨高、下灶販鹽賣，博義煮鹽忙，六灶破竹桿，八灶挑大糞”，形象地描述了當(dāng)時(shí)這里周圍村民的生存狀態(tài)和生產(chǎn)方式。
據(jù)史料記載，鹽灶路八灶街一帶原來(lái)有八個(gè)村，從清朝初年開始，先后形成了老廟、新廟、上灶、下灶、博義、六灶、七灶和八灶等八個(gè)村莊。順口溜的意思是說(shuō)，老廟村的人主要在海灘抓魚摸蝦；新廟村的人拿竹桿撐船到近海捕魚；上灶村的人跑臨高地區(qū)做生意；下灶村的人主要從事販賣鹽的生意；博義村的人以加工煮鹽為主；六灶村的人從事破竹桿編織加工竹籠銷售；八灶村的人則挑糞種田，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。其中，七灶村在上個(gè)世紀(jì)的前期、中期已經(jīng)消失，因而順口溜中沒(méi)有提到。
如今，這里還能像以前一樣，人氣很旺。街頭最有名的是遠(yuǎn)近聞名的牛鞭、牛尾店，一溜排開，每當(dāng)夜暮降臨，生意開始熱鬧起來(lái)，食客盈門。老巷美食的純樸的味道，伴隨著一代代人成長(zhǎng)，不斷留下了老片區(qū)的歷史印記和文化留存。
啟動(dòng) 新規(guī)劃成就核心商圈
盡管是老片區(qū)，但是博義、鹽灶、八灶三大片區(qū)周邊已經(jīng)被新的商業(yè)區(qū)所包圍。隨著新城的開發(fā)，三大片區(qū)已在為海口發(fā)展“拖后腿”了，居民生活環(huán)境也與新城區(qū)格格不入，舊改顯得十分迫切。
此次，博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項(xiàng)目的啟動(dòng)，其范圍內(nèi)，規(guī)劃面積636畝，共涉及近4500戶、1.8萬(wàn)市民，現(xiàn)狀絕大多數(shù)是老舊小區(qū)和民房，面積狹小、人口眾多、交通擁擠。為加快推進(jìn)項(xiàng)目，三個(gè)片區(qū)同步啟動(dòng)，海口還將投入資金進(jìn)行商業(yè)開發(fā)和公共服務(wù)設(shè)施配套等，整個(gè)片區(qū)改造投資總額達(dá)60億元，包括征收補(bǔ)償、安置房建設(shè)、商業(yè)開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施配套等，計(jì)劃在5月底前全面鋪開。
海口市龍華區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)規(guī)劃，博義、鹽灶、八灶片區(qū)改造完成后，將被打造成“海口市核心商務(wù)圈中，融合濱海城市風(fēng)貌、休閑商業(yè)、高尚居住于一體，公共服務(wù)配套設(shè)施完善的精品社區(qū)”。
期盼 1.8萬(wàn)多人的共同心聲
住在海口市鹽灶村的符傳信老人每天都會(huì)和幾個(gè)老街坊站在樓口，談?wù)撝磳㈤_始的博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改工作，欣喜之情溢于言表。“政府關(guān)心咱老百姓的衣食起居，住了幾十年的老屋馬上就要變成寬敞明亮的樓房了。”老符的期盼，代表了博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項(xiàng)目范圍內(nèi)1.8萬(wàn)多人的共同心聲。
而這不僅僅是老百姓的喜悅，而其背后的商機(jī)，讓房地產(chǎn)商也欣喜地看到了未來(lái)這三大片區(qū)投資潛力。“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，舊城改造必然成為房企在大城市做大、做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，也必然成為企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，更成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要趨勢(shì)。”綠地集團(tuán)海南房地產(chǎn)事業(yè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
近年來(lái)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈，并且一二線城市土地供應(yīng)日趨短缺，企業(yè)要維持可持續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)難度加大。在此情況下，舊城改造業(yè)務(wù)成為大型房企的一個(gè)新目標(biāo)，保利、恒大、綠地等企業(yè)紛紛進(jìn)入海口的舊城改造市場(chǎng)。比如、海口市靈山片區(qū)、秀英港、濱涯新村等片區(qū)都已經(jīng)進(jìn)駐房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面布局。
那么，對(duì)于博義、鹽灶、八灶三大片區(qū)來(lái)說(shuō)，盡管目前政府沒(méi)有明確，究竟是那個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐，但是已有多個(gè)企業(yè)開始關(guān)注著三大片區(qū)帶來(lái)的商機(jī)。海南大學(xué)王毅武教授認(rèn)為，舊城改造能夠有效提高房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)及項(xiàng)目區(qū)位效益，有助于企業(yè)提高大城市市場(chǎng)占有率。大城市土地供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊缺乏，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)要獲取大城市土地難度較高，通過(guò)舊城改造能夠獲取市中心優(yōu)質(zhì)地塊，提高企業(yè)在大城市的市場(chǎng)占有率，對(duì)企業(yè)布局具有戰(zhàn)略意義。
進(jìn)駐 對(duì)房企是挑戰(zhàn)更是機(jī)遇
從海口玉沙村、新埠島、靈山片區(qū)、五源河棚戶區(qū)再到濱涯新村、府城紅城湖區(qū)域改造等，這一個(gè)個(gè)城中村經(jīng)過(guò)改造或者正在進(jìn)行舊改。都離不開政府和企業(yè)攜手，這也是政府吸納房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行舊改的新模式。
當(dāng)年，綠地集團(tuán)進(jìn)軍海南施展的大手筆引起海南房地產(chǎn)業(yè)界的普遍關(guān)注——投資開發(fā)海口三大城市綜合開發(fā)項(xiàng)目，與海口市共同啟動(dòng)了海口市靈山鎮(zhèn)、五源河棚戶區(qū)（城中村）的改造項(xiàng)目建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資金額達(dá)600億元。除此之外，“騎樓老街”歷史旅游文化區(qū)的舊城改造也是這三大綜合體項(xiàng)目之一。
不管是府城紅城湖區(qū)域改造、新埠島片區(qū)的整體開發(fā)，還是玉沙村改造。對(duì)于開發(fā)商而言，舊城改造的確蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。然而，有關(guān)專家認(rèn)為，有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，舊城改造項(xiàng)目涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個(gè)方面，目前仍存在較多問(wèn)題，開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與難度也不容小覷，因此，往往只有有實(shí)力的大房企才敢接手這樣的“生意”。
隨著城市發(fā)展的速度加快，海口市目前舊城改造力度越來(lái)越大，相關(guān)配套設(shè)施也越來(lái)越完善。而海口市舊城區(qū)改造的重點(diǎn)，是選擇一些抗震與消防隱患較突出、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、防災(zāi)減災(zāi)能力差的片區(qū)。
舊城改造將優(yōu)先啟動(dòng)位于城市重要節(jié)點(diǎn)、主干道路沿線、對(duì)城市形象影響較大的片區(qū)。以影響最為廣泛的玉沙村改造為例：玉沙村位于海口市核心商務(wù)區(qū)，曾是“知名”的城中村，然而，現(xiàn)在已完成的玉沙村改造，以前破敗的棚屋、低矮的民居、臟亂的環(huán)境都不見(jiàn)了，代之以一棟棟拔地而起的高樓，原本臟亂差的玉沙村也就此完成了華麗轉(zhuǎn)身，成為了舒適、現(xiàn)代化的商住區(qū)。
據(jù)介紹，《海南國(guó)際旅游島海口市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》中提出，2015年前完成鎮(zhèn)海村、博義村、夏瑤村、下洋村等28個(gè)舊城改造項(xiàng)目，到2020年基本完成全市舊城改造項(xiàng)目。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，這一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的改造，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，戰(zhàn)略規(guī)劃關(guān)系城市品位，因此政府需要進(jìn)行頂層的政策安排，引導(dǎo)大企業(yè)參與舊城改造；而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，城市更新關(guān)系擴(kuò)張布局，還未參與的房企或許應(yīng)該加快腳步。
