24城市庫存平均消化周期超18個月
地方啟動全方位刺激樓市模式
業(yè)內(nèi)：經(jīng)濟增長壓力下更大規(guī)模樓市“松綁”或?qū)⒌絹?/span>
《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，四川省相關(guān)部門目前正研究穩(wěn)定住房消費需求的實施意見，其中對于住宅用地供應(yīng)方面等具體問題，將由市、州相關(guān)部門具體出臺文件落實。
“3·30新政”的出臺，明確了國家支持居民合理改善性住房的政策方向。在此背景下，近百城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。值得注意的是，雖然房地產(chǎn)市場有一定的向好跡象，但仍面臨近6萬億平方米的待售庫存壓力。為此，地方政府開始在公積金政策以外，擴大政策惠及人群，同時在首改房認(rèn)定、稅費補貼等方面展開全方位刺激。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示，2015年被視為房地產(chǎn)政策最寬松的一年，但部分三四線城市高庫存難下，加上地方經(jīng)濟增長壓力，未來將會迎來更多更大規(guī)模的房地產(chǎn)松綁支持政策。
日前，四川省省長魏宏表示，將采取收購存量待售商品住房等形式，消納房產(chǎn)庫存。充分利用好金融政策、公積金政策、減免稅費等手段，通過支持公積金異地購房、降低首付等方式，進一步激活房地產(chǎn)市場。四川省相關(guān)人士透露，省里已根據(jù)相關(guān)要求積極制定相關(guān)政策。
而在四川積極準(zhǔn)備的同時，福州已發(fā)布了全方面支持剛性住房需求的意見。意見中除了與多地相同的松綁公積金，降低貸款首付比例等政策外，還指出各住房公積金受托銀行應(yīng)保證滿足住房公積金組合貸款中的商業(yè)貸款部分，并執(zhí)行住房公積金貸款的相應(yīng)政策。
住房公積金個貸使用率達到95%以上的，同級財政通過提供一年內(nèi)無利息的財政借款方式增加其資金規(guī)模，住房公積金管理機構(gòu)也可以通過向商業(yè)銀行借款融資等方式增強住房公積金信貸能力，同級財政部門要予以支持。
同時，明確首套房和首改房(均含一手房和二手房)認(rèn)定主體為購房個人。個人購買首套房后，再次購買住房，除增加住房面積、增加電梯功能、改善地段等級、購買“學(xué)區(qū)房”等情形認(rèn)定為首改房外，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離或子女上學(xué)距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認(rèn)定為首改房。與此同時，取消對境外個人、境外機構(gòu)的購房限制。
易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示，“兩會”首次提出支持改善性住房需求并將加大保障房投資力度，從穩(wěn)定住房消費和推動房地產(chǎn)開發(fā)投資兩個途徑促進經(jīng)濟增長。“而庫存壓力則是讓2015年房地產(chǎn)市場政策環(huán)境保持寬松的主要原因。”
CRIC研究中心最新報告顯示，隨著成交量的企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫存環(huán)比回落，但從整體來看，仍處于高位。監(jiān)測的24個重點城市3月底總庫存21086萬平方米，同比上漲2成，平均消化周期18.7個月，處警戒線以上。
庫存消化周期是庫存存量與前三月銷售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個月呈現(xiàn)供過于求，低于6個月則供不應(yīng)求。而目前，24個重點監(jiān)測城市中，14個城市庫存周期超過18個月，其中，煙臺高達43.4個月，沈陽高達39.8個月，青島25.4個月，徐州、中山分別為24.2個月，無錫也超過24個月。
一方面是利好政策頻出，一方面庫存高壓難下。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)兩種完全不同的走勢。
張大偉說，在股市一度轉(zhuǎn)牛的背景下，房地產(chǎn)投資、投機性需求在不斷削減，因此，經(jīng)濟發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡，庫存不均衡，成交量不均衡，政策刺激作用不均衡，導(dǎo)致了此輪房地產(chǎn)上漲的不均衡。
但不可否認(rèn)的是，多地房地產(chǎn)市場在多輪政策的提振下，已有較好的回暖態(tài)勢。中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周內(nèi)，合計住宅簽約套數(shù)達到62256套，環(huán)比漲幅達到12.6%，其中漲幅最高的是一二線城市，合計簽約住宅套數(shù)達到10412套，四個一線城市成交量全面上漲，環(huán)比漲幅高達11.4%。其中，北京上周簽約2438套，環(huán)比上漲12%，上海簽約達到5256套，環(huán)比上漲18%。
“從目前中原地產(chǎn)各城市的分公司反饋來看，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市。”張大偉說。
