今年以來，土地市場遇冷，多地房屋成交量價齊跌。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降的城市有69個，持平的有1個，同比下降的城市有67個。曾經(jīng)“投資必買房”成為投資者的共識，在房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀時代”的今天，房地產(chǎn)是否還能成為投資的佳選？ 新華房產(chǎn)本期特邀高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋?qū)Υ诉M行解析。
以下為對話實錄：
記者：當前國內(nèi)和境外房產(chǎn)的投資資產(chǎn)類別特點是什么？
陳厚橋：國外投資方面，早期比較受歡迎的產(chǎn)品是住宅，包括學位住宅和投資型的旅游住宅。但這幾年，投資資產(chǎn)類別呈現(xiàn)多樣化發(fā)展，如美國硅谷的寫字樓、澳洲的農(nóng)場、加油站等。
國內(nèi)方面，前幾年就開始呈現(xiàn)多樣開發(fā)，投資資產(chǎn)類別除了住宅，還有寫字樓、商鋪。近一兩年旅游度假公寓比較多人買�？偟膩碚f，無論是國內(nèi)還是國際投資人，都在尋找不同類型的物業(yè)，只要能獲得穩(wěn)定的增值和租金收益，投資人都會去考慮。
記者：在當前的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)是否還是個好的投資渠道？
陳厚橋：當前房地產(chǎn)市場大的主流方向已趨于平穩(wěn)，現(xiàn)在還有一部分資產(chǎn)類別值得投資，具體要看投資人選擇哪個類別進入。如有些物業(yè)在某些時點處于價值低位，還是值得入手的。但跟前幾年所有物業(yè)都呈現(xiàn)價值上升趨勢不同，現(xiàn)在篩選的難度加大了，對投資人提出了更高的要求，需要他們有更加專業(yè)的知識。
記者：你是否認同房地產(chǎn)已經(jīng)走入下行通道？
陳厚橋：我認為房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀況類似于股市的中期調(diào)整，并不是下行或拐點�，F(xiàn)在國家一是出臺了城鎮(zhèn)化規(guī)劃，二是希望市場進行自我調(diào)整。這兩方面都還沒落實到位，所以才會出現(xiàn)當前這種階段性的低谷。房地產(chǎn)未來十年內(nèi)還有重新回暖上升的機會。但由于之前大家都是很盲目地投資住宅，現(xiàn)在住宅市場的交易量和增值沒有以前那么明顯，投資者的熱情和信心的恢復需要時間，因此，市場觀望還會持續(xù)兩到三年的時間。
記者：現(xiàn)在廣州各物業(yè)類型的投資回報率如何？
陳厚橋：廣州寫字樓的投資回報率在百分之三到五左右，庫存量非常大，未來的供應量也非常大。據(jù)我們統(tǒng)計，如甲級寫字樓，珠江新城未來三年還有一兩百萬的供應出來。同時，周邊的城市新中心如國際金融城、琶洲、白云新城，或次中央商務區(qū)供應量也在不斷增加。隨著供應的增加，未來三到五年，寫字樓的回報會有所下降。目前很多超甲級寫字樓也已經(jīng)采取優(yōu)惠的租金政策，如珠江新城現(xiàn)推出的新地標。
零售商業(yè)方面，廣州的回報率在百分之三到四左右。整個廣州購物中心的庫存量大概有三百萬平方米，當中還不包括裙樓商業(yè)和商業(yè)街，如果加上這些，整個庫存量是非常大的。
公寓方面，經(jīng)過前兩年的投資熱潮，現(xiàn)在公寓的熱度有所降低。但由于它面積小總價低，還是很多投資人關注的點，它的投資回報率也是三到四個點左右。住宅的投資回報率比以前低了很多，大概百分之二到三左右。
記者：未來房地產(chǎn)的投資增長點在哪里？
陳厚橋：中國的房地產(chǎn)市場是政策市場，現(xiàn)在國家希望它走回市場調(diào)節(jié)的軌道。海外市場，特別是歐美、新加坡、日本市場之所以受投資者青睞，是因為他們的市場運行機制比較健康，雖然投資回報率較低，但相對安全。國內(nèi)的投資回報率整體比海外高，但很多人擔心國內(nèi)房地產(chǎn)市場潛在的風險。未來，房地產(chǎn)應該往更加透明的市場化運作方向去走，這才會令到投資者更加放心。
未來國內(nèi)的房地產(chǎn)投資增長有兩個熱點：中國市場比較大，人口眾多，跟民生相關的物業(yè)保值性比較好。如社區(qū)商業(yè)，它就跟居民的生活息息相關，沒有任何風險，因此超市和小型商業(yè)還有存在發(fā)展的空間；另外還有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在中國鼓勵發(fā)展實體經(jīng)濟，很多開發(fā)商在拿地時已經(jīng)不做純粹的住宅了，而是依托產(chǎn)業(yè)配套住宅或商業(yè)，這符合政府引導發(fā)展的方向，也容易獲取土地。
