全國房價的持續(xù)走弱基本已成定局。近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，據(jù)初步測算，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比大多小幅回落，并且一線的北上廣深房價也失守，加入降價行列。專家表示，在信貸緊縮、庫存高企的背景下，樓市消化存量仍需時間，未來恐將進一步保持降溫態(tài)勢。
“保值高地”房價上行乏力
數(shù)據(jù)顯示，6月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市突破了50大關(guān)，達到55個，創(chuàng)下30個月以來的新高。70個大中城市中上漲的城市僅有8個，持平的城市有7個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有52個，持平的城市有11個，上漲的城市僅有7個。
“據(jù)初步測算，一、二、三線城市新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析稱，環(huán)比下降的城市個數(shù)呈繼續(xù)增加的態(tài)勢；從漲跌幅看，70個大中城市中，新建商品住宅價格最高漲幅為0.2%，最低為下降1.8%；二手住宅價格最高漲幅為0.1%，最低為下降1.5%。
在房價失守的城市中，一直被認為是“保值高地”的北上廣深4個一線城市這次也沒能幸免。北京的新建住宅價格、新建商品住宅價格盡管仍有0.1%的環(huán)比微漲，但是二手住宅價格相比上月下降了1.3%；而自5月，上海和深圳的新建商品住宅價格在今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降以來，此次廣州也加入降價行列。
“從6月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比變化特征來看，最大的特征就是房價漲幅明顯放緩，6月份已經(jīng)沒有一個城市房價同比上漲超過10%，即使是房價較為堅挺的一線城市也從6月份開始回落到10%以下，這反映二季度以來全國整體市場并不樂觀。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。
樓市需要時間消化泡沫
二線不振，一線失守。對于本輪房價呈現(xiàn)加速下探的原因，業(yè)內(nèi)專家認為，由于供需關(guān)系企穩(wěn)、市場“買漲不買跌”的心理，以及自住房等保障性住房進入人們選擇范圍內(nèi)等原因，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)一定程度的“產(chǎn)能過剩”，正由增量時代向存量時代演變，“激活需求、消化存量”已經(jīng)成為當前房市的首要目標。
“總體來看，導(dǎo)致房價整體漲幅放緩的原因主要是過大的市場去庫存化壓力。受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，部分開發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、半年報業(yè)績指標‘搶收’等壓力不得不采取‘以價換量’策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，造成了70個城市中55個都出現(xiàn)了下跌。”張宏偉分析稱。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前的趨勢表明房價下調(diào)已經(jīng)沒有孤島，盡管部分城市取消限購讓市場出現(xiàn)短時間的復(fù)蘇，但之后并沒有表現(xiàn)出回升的勢頭，一方面這是由于當下信貸政策持續(xù)從緊，六至七成的首付門檻極大提高了“買一賣一”的普通置換人群入市資金壓力；另一方面也可以認為在經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入到了由高速增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。
整體價格調(diào)整仍會持續(xù)
面對持續(xù)下行的交易數(shù)據(jù)，市場對于未來的房價走勢普遍有保守性預(yù)期。
“目前市場情緒低迷、庫存高企且仍處在不斷上升的趨勢中，再加上開發(fā)商面臨財務(wù)困境，很可能會在‘金九銀十’到來之前加快周轉(zhuǎn)，因此房價的下行壓力可能還將逐漸加大。”瑞銀首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤表示。
“如果大多數(shù)城市商業(yè)銀行信貸下半年仍然偏緊，并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至還繼續(xù)上浮首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量可能仍然會維持當前比較低迷的狀態(tài)，那么第三季度，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企‘以價換量’的行為可能促使企業(yè)做出適度的價格調(diào)整，甚至大幅降價。”張宏偉稱。
企業(yè)不得不進行價格調(diào)整以保盈利目標，而樓市整體調(diào)控政策上也將采取因地制宜的方向保證剛需的滿足。住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來中央層面不會對房地產(chǎn)再采取“一刀切”式的調(diào)控政策；各地將根據(jù)不同的情況調(diào)整供求關(guān)系，同時全國中心城市仍不應(yīng)無底線、無條件地放松限購，仍會以抑制投資投機性需求、保證合理購房需求作為調(diào)控初衷。
