（原標(biāo)題：樓市進(jìn)入“均利”時(shí)代 房產(chǎn)稅重在抑制投機(jī)需求）
在昨日（9月23日）舉行的“2013全球華商（成都）論壇”上，行業(yè)大腕們針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前的諸多熱點(diǎn)問題進(jìn)行了演講或是交流。
在論壇上，一個(gè)得到與會(huì)者共識(shí)的話題就是樓市目前已經(jīng)進(jìn)入了“均利”時(shí)代，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2013年上半年，上市房企出現(xiàn)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)速度低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也從會(huì)場(chǎng)了解到，目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也已成為行業(yè)的一個(gè)新趨勢(shì)。
隨著房地產(chǎn)業(yè)黃金十年的逐漸遠(yuǎn)去，中國(guó)樓市已進(jìn)入“均利”時(shí)代。
昨日（9月23日），在成都明宇豪雅飯店舉行的“2013全球華商（成都）地產(chǎn)論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一公開表示，“均利可能是指平均利潤(rùn)，這是一個(gè)趨勢(shì)，不過均利首先要均衡各方面的利益，只有這樣，市場(chǎng)才能平衡健康地發(fā)展。”
值得注意的是，自2012年下半年以來(lái)，各大品牌房企紛紛回歸一、二線城市。綠地集團(tuán)副總裁、西南事業(yè)部董事長(zhǎng)、總經(jīng)理孫志文在論壇上就表示，公司去年下半年已調(diào)整戰(zhàn)略，不再進(jìn)入三、四線城市。
針對(duì)房產(chǎn)稅開征試點(diǎn)擴(kuò)容等問題，住建部政策研究中心主任秦虹解釋稱，房產(chǎn)稅不屬于樓市調(diào)控的范疇，而應(yīng)屬于制度建設(shè)。目前，這一稅收對(duì)于自主性物業(yè)影響不大。
上市房企利潤(rùn)空間收窄
據(jù)億翰智庫(kù)CLR統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，145家上市房企營(yíng)業(yè)收入合計(jì)3089億元，同比增長(zhǎng)37.16%；凈利潤(rùn)441億元，同比增長(zhǎng)25.20%。
不過，億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天卻公開撰文認(rèn)為，前述數(shù)據(jù)所顯示的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)慢于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，說(shuō)明行業(yè)的利潤(rùn)空間正在收窄。“145家房企的合計(jì)毛利率為36.60%，同比下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，上市房企的毛利率也呈逐步萎縮趨勢(shì)。當(dāng)前價(jià)格管制、快周轉(zhuǎn)和土地招拍掛等都會(huì)進(jìn)一步縮減企業(yè)的利潤(rùn)空間，企業(yè)利潤(rùn)率下降屬于趨勢(shì)性的情況”。
在論壇上，朱中一表示，“大家理解的均利可能是平均利潤(rùn)，我覺得這也是一個(gè)趨勢(shì)。但我同時(shí)覺得，房地產(chǎn)關(guān)系到各方面的利益，所以，均利首先要均衡各方面的利益。”
在他看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的“均利”概念涉及到多個(gè)層面，比如針對(duì)居住權(quán)，如何完善市場(chǎng)規(guī)則與政府保障制度的統(tǒng)一，對(duì)于地方政府依賴土地財(cái)政的現(xiàn)實(shí)，如何通過財(cái)稅制度改革借以解決這一難題。甚至，“均利”還包括創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，以防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，以及房產(chǎn)稅如何積極穩(wěn)妥地?cái)U(kuò)大試點(diǎn)，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等。
房產(chǎn)稅不影響自主性需求
值得注意的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍至今沒有消息，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制也只是停留在猜測(cè)中，但房?jī)r(jià)卻一直在上漲。
來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，與7月份相比，在監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有兩個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。8月份，四個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲18%～20%，天津等31個(gè)二線城市同比上漲7%～10%，唐山等35個(gè)三線城市同比平均上漲6%左右。
在此背景下，房產(chǎn)稅試點(diǎn)何時(shí)擴(kuò)容，將會(huì)針對(duì)哪些人群及物業(yè)類型等均是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)話題。
秦虹認(rèn)為，“無(wú)論其他調(diào)控的手段是什么，大家要堅(jiān)信調(diào)控方向應(yīng)堅(jiān)持兩條市場(chǎng)原則，首先是有效抑制投機(jī)性需求，在住宅市場(chǎng)上，調(diào)控從來(lái)都是針對(duì)投機(jī)性需求的，過度占有住宅資源的需求，無(wú)論怎樣都應(yīng)該抑制它；其次，政府應(yīng)該加大力度在大城市支持第一次買房的需求和保障性住房。”
開征房產(chǎn)稅是否會(huì)因地制宜？在秦虹看來(lái)，無(wú)論是在哪里，都是開征房產(chǎn)稅，也都要抑制投資和投機(jī)，對(duì)于只有一套房的自主性需求不會(huì)受到太大影響。
房企回歸一二線成趨勢(shì)
世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，包括萬(wàn)科、保利等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元，同比去年597億元的數(shù)據(jù)，增幅達(dá)到230%。在近2000億元的拿地款中，一線城市占30%，二線城市占49%，三線城市僅為21%。
與此同時(shí)，9月份，在北京、上海、杭州、武漢等一、二線城市接連誕生了數(shù)宗“地王”，而三、四線城市卻遭到冷落。多位房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，房企回歸一、二線城市已是大勢(shì)所趨，主要原因是三、四線城市去化能力差，項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)難度大，影響房企在樓市轉(zhuǎn)型期的快速擴(kuò)張壯大。其中，作為世界500強(qiáng)企業(yè)的綠地集團(tuán)正是典型的代表。
孫志文表示，“可能前兩年我們?cè)谌⑺木�城市的擴(kuò)張還是比較快的，但是隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)的一些調(diào)整，我們深切地感受到，最終的一些核心有影響力的城市必將在一、二線城市產(chǎn)生，因此從去年下半年初，我們集團(tuán)就明確不再進(jìn)入三、四線城市。”
“在全國(guó)化的過程中，藍(lán)光地產(chǎn)原則上不會(huì)進(jìn)入三、四線城市，我們現(xiàn)在要進(jìn)入的都是省會(huì)城市，或是在省會(huì)城市群中經(jīng)濟(jì)發(fā)展得比較好的，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較強(qiáng)的，比如說(shuō)無(wú)錫、青島等。”在嘉賓對(duì)話環(huán)節(jié)，藍(lán)光地產(chǎn)副董事長(zhǎng)、總裁張志成公開表示。
實(shí)際上，一些外資地產(chǎn)也極為專注一、二線城市發(fā)展的勢(shì)頭。
新加坡仁恒置地集團(tuán)執(zhí)行董事、執(zhí)行副總裁洪志華亦表示，“這10年仁恒在成都一共投了300多億元，集團(tuán)已決定在成都加大投入。”
“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過了拿到地就賺錢，或是靠資源來(lái)賺錢的時(shí)代，我們現(xiàn)在比融資成本，后期就會(huì)比渠道和品牌。其實(shí)在市場(chǎng)部分，一個(gè)方面除了現(xiàn)在很多的大品牌，包括仁恒、綠地、藍(lán)光之外，我覺得更小的開發(fā)商應(yīng)該有一些特色定位，在國(guó)外有一些特色的開發(fā)商就做得很好。”長(zhǎng)期觀察樓市的博思堂董事長(zhǎng)汪妹玲表示。
