八益國(guó)際家居博覽城給出10%的保底年收益，吸引了無(wú)數(shù)眼球。 （攝影：李里）
5月11日，位于溫江的成都八益國(guó)際家居博覽城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，對(duì)外公布數(shù)據(jù)指出，當(dāng)日成交金額達(dá)6.5億元，在持續(xù)低迷的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中，這樣的業(yè)績(jī)無(wú)疑引來(lái)業(yè)界的關(guān)注和爭(zhēng)議。
通過(guò)千個(gè)實(shí)體樣板家云集，匯總家具、裝修、飾品、家電等上下產(chǎn)業(yè)鏈，試圖以這樣獨(dú)一無(wú)二模式對(duì)抗產(chǎn)業(yè)過(guò)剩，八益國(guó)際家居博覽城顯得雄心勃勃。然而，在項(xiàng)目百萬(wàn)平方米體量中達(dá)30%的可出讓商鋪，其中一半由八益集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)下，如何盈利以保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的巨大投入？這種新模式的運(yùn)營(yíng)，又能否保障向投資者承諾的“10%”保底年收益？記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。
“完美”方案引關(guān)注
“低風(fēng)險(xiǎn)高收益投資錢(qián)景年年漲”，在八益國(guó)際家居博覽城開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，這樣的標(biāo)語(yǔ)異常醒目。事實(shí)上，看似超長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定收益，無(wú)疑是其吸引投資者的“法寶”。
根據(jù)八益國(guó)際家居博覽城為投資者“量身定制”的淘金方案，其將提供20年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其中，前5年保底收益10%；5年后，可以在保障10%收益的基礎(chǔ)上，隨行就市，或?qū)@得更高的收益。即使覺(jué)得這樣的模式不再符合自己的訴求，亦可在5年后由八益原價(jià)回購(gòu)。粗略看來(lái)，這似乎是筆包賺不賠的買(mǎi)賣(mài)——最多10年，即可通過(guò)收益回報(bào)收回全部投資，這樣由“無(wú)風(fēng)險(xiǎn)”勾勒出的美好前景，顯得頗具誘惑�？此�“錢(qián)”景無(wú)限的投資項(xiàng)目，是否真的能夠摒棄高額收益？這也成為心動(dòng)的投資者急于向金融投資報(bào)咨詢的問(wèn)題。
公開(kāi)資料顯示，位于溫江的八益國(guó)際家居博覽城占地面積500余畝，總建設(shè)規(guī)模100萬(wàn)平方米，是以居家形式呈現(xiàn)的休閑、開(kāi)放、情景式全業(yè)態(tài)綜合體。項(xiàng)目共分三期建設(shè)，第一期為15萬(wàn)平方米，1000個(gè)實(shí)景樣板家體驗(yàn)館以及2.5萬(wàn)平方米軟體裝飾館；第二期為60余萬(wàn)平方米居家類用材用品批發(fā)大市場(chǎng)，包含建材MALL、精品燈飾MALL、精品家居MALL、精品家具批發(fā)MALL和家居文化陳列館；第三期為20萬(wàn)平方米高端城市商業(yè)綜合體，提供餐飲美食、休閑娛樂(lè)、金融服務(wù)等配套業(yè)態(tài)。一期預(yù)計(jì)今年年底面世，到2016年年底整個(gè)項(xiàng)目將全面呈現(xiàn)。
5月11日首批次開(kāi)盤(pán)推出的，即為一期15萬(wàn)平方米的核心區(qū)域，主力面積區(qū)間為16-95平方米。據(jù)了解，其優(yōu)惠后均價(jià)分別為：1樓約28000元/平方米、2樓約22000元/平方米、3樓約14000元/平方米、4樓約10000元/平方米、5樓約7500元/平方米。其中，5樓7500元的價(jià)格相當(dāng)“親民”，整體準(zhǔn)入門(mén)檻并不高。
低門(mén)檻能保高收益？
不過(guò)，值得注意的是，作為項(xiàng)目核心的1000個(gè)實(shí)景樣板家體驗(yàn)館的承載區(qū)，該區(qū)域的主要用途僅為展示與體驗(yàn)，完全由八益集團(tuán)整體運(yùn)營(yíng)，并不對(duì)商戶出租，因此不會(huì)產(chǎn)生租金收益，這不啻于加重了在整體經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金負(fù)擔(dān)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目可出售商鋪共計(jì)2447間，以首次開(kāi)盤(pán)推出1171套，獲得銷(xiāo)售額6.5億元為基準(zhǔn)，粗略測(cè)算可知，商鋪全部出售后，回款額將超過(guò)13億。但隨之而來(lái)的是，每年需要至少要向投資者付出高達(dá)10%，即逾1.3億元的租金回報(bào)。
對(duì)于這樣的資金落差，八益家具集團(tuán)方面解釋稱，八益國(guó)際家居博覽城作為新一輪戰(zhàn)略升級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，開(kāi)業(yè)界運(yùn)營(yíng)模式先河，確實(shí)需要較長(zhǎng)時(shí)間的扶持。因此，已成熟的八益家具城的租金收益將成為維持新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和管理的主要來(lái)源。
據(jù)透露，八益家具城目前的平均租金是每月每平方米150元，每年的租金增長(zhǎng)在15%左右，以其33萬(wàn)平米的體量計(jì)算，則可獲得5.94億的年租金現(xiàn)金流。相對(duì)于每年1.3億元的租金回報(bào)而言，似乎足以平衡。
然而，值得注意的是，隨著項(xiàng)目巨額的投資壓力缺口，項(xiàng)目本身的銷(xiāo)售所得，甚至八益家具城所得凈利潤(rùn)，無(wú)疑將優(yōu)先投向項(xiàng)目的再開(kāi)發(fā)，以按時(shí)完工。在項(xiàng)目培育期缺乏自身造血功能的囧境下，“割肉換血”的方式顯然并非長(zhǎng)久之策。
不容忽視的是，按照項(xiàng)目百萬(wàn)體量的規(guī)劃，“30%的可分割商鋪和商住產(chǎn)權(quán)”即代表著逾30萬(wàn)平米的商鋪將用于出售，在前期推出的基礎(chǔ)上，明年甚至后年還將再有15萬(wàn)平米的商鋪涌向投資者，盡管其可以獲得入駐商戶的租金回報(bào)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成都的專業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在幾年爆發(fā)式發(fā)展后已然直面最殘酷的檢驗(yàn)。以目前處于市場(chǎng)培育期的某建材家居市場(chǎng)為例，其二樓的商鋪月租金僅為每平米20元左右，與“10%的收益回報(bào)”顯然差距尚遠(yuǎn)。“目前商業(yè)項(xiàng)目6%-8%之間的投資回報(bào)率比較可靠；高達(dá)10%，甚至12%的回報(bào)并不現(xiàn)實(shí)，一旦虛高而又難以達(dá)到承諾數(shù)值，有限的租金收益與較高的承諾回報(bào)這一矛盾最終可能導(dǎo)致糾紛。”有業(yè)內(nèi)人士坦言。
在八益國(guó)際家具博覽城給予投資者物業(yè)價(jià)值的升值預(yù)期中，市場(chǎng)成熟期的第10年，物業(yè)升值將達(dá)到470%，以購(gòu)買(mǎi)時(shí)55萬(wàn)元為例，屆時(shí)將可回收235萬(wàn)元。但在骨感的現(xiàn)實(shí)前面，八益國(guó)際家具博覽城能否令企業(yè)、商戶、投資者實(shí)現(xiàn)多贏，或只能需時(shí)以待。
事實(shí)上，不僅是過(guò)高的投資收益令人疑慮其如何兌現(xiàn)，就項(xiàng)目本身而言，項(xiàng)目投資總額的相繼變動(dòng)，企業(yè)戰(zhàn)線拉鋸過(guò)大，導(dǎo)致同時(shí)擔(dān)負(fù)125億的項(xiàng)目投資任務(wù)，令企業(yè)資金鏈承受著不小的壓力。
此外，面對(duì)成都家居賣(mài)場(chǎng)的過(guò)剩現(xiàn)象， “千個(gè)居家博覽館”能否如愿獲得追捧？八益家具城與八益國(guó)際家居博覽城是否會(huì)形成市場(chǎng)的擠出效應(yīng)？而“整家消費(fèi)”模式高昂的運(yùn)營(yíng)成本與“過(guò)時(shí)”的緊迫，會(huì)否造成后期不菲的投資壓力？這些，都是值得持續(xù)探索與追蹤的問(wèn)題。
