清明小長假前兩天，經歷了3月末的一段推貨“小跑”之后，廣州樓市出現了階段性休整。

    據相關網站數據監控中心統計，全市無一樓盤推出新貨，僅有一個樓盤開放全新樣板間。記者走訪市場發現，在天氣不佳的情況下，個別樓盤的人氣只能算是中規中矩，但是開發商仍積極“吹風”，推介“五一”小黃金周前后將推新貨，蓄勢待發的意味十分濃厚。

　　昨日，廣州大道北一樓盤，一些市民在看樓。

　　樓市

　　一手：

　　小長假期間，不少樓盤價格未定，先“吹”即將推出的優惠幅度。

　　廣州樓市3月份成交環比有所回暖，但首季度成交量仍低于去年同期。

　　全市新增商品住宅成交均價呈結構性下調，但若去掉從化、增城，廣州原十區成交均價上升5%。

　　老城區的樓盤賣少見少，開發商推新的價位和時間也非常小心。位于地鐵陳家祠站附近的某樓盤清明節期間就正在進行誠意登記，記者昨日在現場看到，由于下著大雨，看樓的市民并不多，但銷售中心內還是有三四臺客人在咨詢。銷售人員介紹，計劃推出最小41平方米單間、75~96平方米的兩房以及超過110平方米的三房單位，均帶豪華裝修。項目預計在4月底推出，然而交樓時間卻可能要到2016年初。

　　銷售人員表示，買家如果現在交5萬元進行誠意登記，未來可申請最低88折的折扣。樓盤最終定價還未出爐，目前吹風價約為40000元/平方米。而在蘿崗科學城的某樓盤，也計劃在這個月擇機推出全新的組團，戶型從最小的33平方米到最大的139平方米不等。“現在價格還沒有最后確定。”銷售人員透露，樓盤去年的成交價比周邊的其他開發商項目會稍微低每平方米數百元，而此次推新更會加大優惠力度。

　　記者留意到，雖然樓盤離正式推售還有一段時間，但是開發商已經利用各種媒介宣傳優惠，除了優惠登記1萬元享8萬元之外，還包括舊業主推介成交送禮、登記送禮、到訪送禮等活動，但是在價格方面則三緘其口。雖然實際優惠措施并無太大特色，但開發商卻“吹風”稱“優惠幅度35年一遇”，吊足購房者的期望值。

　　戴德梁行：還在上升通道 樓市未現拐點

　　今年以來，關于“樓市拐點”的討論不絕于耳。經過3個月的沉淀，國際物業顧問機構DTZ戴德梁行發布的最新研究報告認為：廣州樓市尚未出現拐點，而且房價還處在上升通道，只是漲幅收窄。

　　戴德梁行發布的數據顯示，雖然廣州樓市3月份成交環比有所回暖，但總體上首季度成交量仍低于去年同期。價格方面，全市新增商品住宅成交均價呈結構性下調。蘿崗、從化、增城受惠于廣州市行政區域調整，成交量同比大幅上漲，但由于其房價相比中心城區較低，從而將全市成交均價拉低，同比下降6%。如果去掉新增的從化、增城，廣州原十區成交均價其實上升了5%。

　　“成交量的下降并不意味著房價的走低。實際上，成交下降與新增供應的大幅下降是緊密相連的。”戴德梁行廣州及鄭州分公司總經理黎慶文表示，今年2月發生的部分銀行停貸風波所引發的連鎖反應對廣州的影響非常有限。拐點是否真的會出現，從根本來看還取決于供求關系。根據廣州市近期公布的數據，每四年廣州市戶籍人口就增長100萬，剛性需求不斷積累。盡管廣州目前的房價收入比是15倍，超出國際公認的警戒線，但從2006年至2014年第一季度，一手住宅年平均供需比約為1:1.03，而2014年首季全市供需比數字大致在1:1.5的水平，這說明新增住宅供應未能跟上潛在需求步伐。尤其是在傳統的外圍四區，2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平，供應遠未滿足需求。

　　黎慶文認為，房地產稅短期內落地執行有難度，年內應該不會出臺，影響房價波動的多股博弈力量在廣州不具備帶動拐點的能量。

　　二手：

　　清明這幾天二手買家減少，但租房客升溫。

　　3月廣州二手房價開始反彈，重回“2”字頭大關，環比漲幅為5.7%。剛需買家和高端豪客都有回流跡象。

　　二手樓市：實力買家開始回流

　　與今年初市場的淡靜相比，剛剛過去的3月廣州一手樓市已經有量價緩升的跡象，而二手樓市中，隨著學位房等實力買家的回流，市場的熱度也開始被重新點燃。

　　記者從滿堂紅研究部提供的近半年樓市成交數據中了解到，在經歷了今年前兩個月的萎靡后，3月廣州二手房價已經開始反彈，重回“2”字頭大關，環比漲幅為5.7%。3月二手樓市中，60到90平方米的成交面積段與超過144平方米的面積段成交比例都出現增加，前者更創下了半年以來的新高，而均價在25000元/平方米~30000元/平方米以及30000元/平方米以上的均價區間也有增加，顯示無論剛需買家和高端豪客都有回流的跡象。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰告訴記者，其實從2月下旬開始，廣州二手樓市內的幾類潛在買家已經開始陸續看房和下決定入市，按迫切程度從高到低排列依次是改善環境的換房客、“學位房”買家、婚房客、有三年期社保或個稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長線投資客。特別是學位房買家，更是成為這波樓市成交的主力之一，像3月老東山各板塊內一套能入讀省一級小學的房源可面對21個有效買家的爭搶，而春節前這一比例不過為1∶13。

　　不過，業主報價也并非鐵板一塊。合富置業市場經理梁燕明表示，盡管今年“兩會”前后并沒有出臺新的樓市調控政策，但房貸市場額度偏緊的狀況并沒有明顯改善，導致一次性付款購房比例仍然繼續維持在高位。據合富置業數據統計，自去年11月至今，一次性付款購房比例已連續5個月保持在40%以上的水平，不少業主仍愿意給予一次性付款購房買家2%~5%不等的議價幅度。另一方面，穗六條出臺近半年后，廣州二手樓市實力買家的能力也在不斷提升，去年一次性付款的套均總價甚至已一舉突破200萬元/套的大關，較以往明顯上升。由區域看，天河區總體二手住宅套均接近300萬元，其中一次性付款交易的套均總價去年就已高達371萬元。

　　現場：

　　“這幾天二手客幾乎為零”

　　“清明這幾天二手客幾乎為零。”一個中原地產珠江新城的中介銷售告訴記者，“雖然我們照常開工，但二手看客極少。”

　　不過，滿堂紅濱江東分行的許國強發現，清明假期到店里的租客多、買家少。租客中除了部分外地人外，還有不少外國人，他們對于清明根本沒有概念，更談不上有避忌之說。許國強說，每年2月是租賃旺季，今年有所不同，旺季延遲到3月才到來，所以4月也有慣性，延續了租賃成交多的趨勢。

　　而滿堂紅荔灣分行的劉冬梅對于清明的二手房情況的分析是“受傳統節日影響并不大，而是受房地產政策的影響”。她對比發現，去年清明節時看樓的人并不少，而且4月的二手樓成交出現小高峰，今年受公積金和貸款政策影響，預計4月整體成交將比3月出現下滑。

　　市民齊先生：

　　“如果未來一個月里這種限制政策繼續出臺，我或許再觀望。如果情況明朗我就入市。”

　　墊首付樓盤增多 市民觀望等五一

　　清明時節，適逢傳統樓市淡季，而市場“錢緊”持續，樓市成交量還在低谷徘徊。記者發現，為了提升成交，越來越多的樓盤開始進入“墊首付”，降低門檻吸引購房者的行列。

　　“9萬首付享一線真海豪裝大戶型”，清明節當天，記者的手機收到了這樣一條廣告。此前，這一樓盤最小單位總價都在120萬元左右，按照首套三成首付來看，至少首付要在40萬元上下。該項目一位工作人員證實，目前確實以“墊首付”的形式推出了新的促銷方案。

　　至今為止，廣州市區加入“墊首付”的新盤已多達近20個，保利、合景、祈福、雅居樂等多個大開發商均涉足其中。而在新盤分布區域來看，絕大部分屬于市郊區域，涉及花都、蘿崗、增城、南沙、天河等多個區。其中，不少項目首付低至兩成或一成，“墊首付”的時間在6個月到3年不等。而最“給力”的一個天河盤源甚至給出4名“免首付”名額。

　　不過，記者發現，對于“墊首付”這一優惠，不少市民并未“照單全收”。“雖然說是墊首付，但也只能做六個月的分期。如果本來首付比較不足，買房之后短期內的資金壓力依然很大。”在蘿崗一樓盤現場，購房者曾女士表示，“墊首付”很難成為吸引自己入市的主要原因。

　　而市民齊先生認為，最近各地的樓市限制政策層出不窮，廣州樓市有可能出現實質性降價，所以打算觀望一段時間：“買房為啥趕清明?等到五一不是很好嗎?如果未來一個月里限購政策繼續出臺，我或許再觀望;如果情況明朗就入市。”