“冷熱不均”是當下樓市的真實寫照，一線城市的漲勢不止與三四線城市的跌跌不休形成了強烈反差。近期的市場走勢充分說明，由于樓市在不同城市之間出現分化，以及房地產市場典型的地域性特點，再采用全國“一刀切”的調控政策將事倍功半，或收效甚微。
當下，隨著樓市分化的不斷加劇，以及區域市場差異性特征愈發明顯，調控思路應及時作動態調整，即在堅持房地產調控政策不動搖主基調的同時，應從“一刀切”政策逐漸轉化為差別化對待。更為關鍵的是逐漸厘清政府邊界，減少行政手段對市場的干預，將選擇權和定價權交還市場。從近期釋放的一系列信號可以預見，加速“去行政化”將是未來調控的趨勢和方向。
梳理近十年樓市調控歷程，僅僅通過限購、限貸等行政手段調控需求，效果并不理想，房價也沒有出現預期的回調。實踐證明，房地產市場的開放格局已經形成，市場體系也已相對完善，政府要想利用傳統的行政手段干預房價，可能會適得其反。目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策，并未從根本上改變人們對未來房價上漲的預期，這從地王、日光盤頻現中便可見一斑。未來的樓市調控，在努力增加市場供給的同時，應更加重視市場預期管理。
預期管理的一個重要方面，就是要在調整樓市結構、盤活存量上下功夫。樓市調控從表面上看是調房價，實質上是調結構，政府應想方設法做好棚戶區改造、增加保障房和中小套型普通商品房的供給比重，同時應努力盤活市場上的既有存量，在政策上對保障性住房予以傾斜，同時應該強化監管確保既定目標的落實和執行，否則再好的政策在執行過程中也會遭遇變味、走樣的尷尬。審計署近日發布的2012年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果便是一個例證。審計結果顯示，360個項目或單位居然挪用保障性安居工程專項資金近58億元，用于非保障性安居工程項目支出。
毋庸置疑，與以往的調控思路略有不同，新一屆政府履新以來，雖然調控的總體基調尚未改變，但轉換思路、減少對行政性措施依賴的信號不時顯現。可以預見，面對市場分化的現實情況，樓市調控可能會展開有針對性的微調，而市場化的調控手段將是未來樓市政策的趨勢和主線，這主要表現為房地產長效機制的建設。
之前已有觀察家指出，房地產領域的改革有望從財稅、金融、土地制度等方面入手推進。房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網和不動產統一登記制度等將為房地產調控和長效機制建立奠定基礎。
這也可以從近期媒體的報道中得到印證———多個部委正在參與制定房地產調控的長效機制，其中包括房產稅試點、保障房建設、公積金貸款等多個層面。雖然短期內行政手段退出的可能性不大，但隨著長效調控機制的漸次落地，行政性調控手段的退出將成為必然，而針對不同地區采取因地制宜的調控措施，無疑會形成政策穩、預期穩、房價穩的良性局面，有利于房地產行業的健康、可持續發展。
