長三角珠三角
經濟探微
長三角和珠三角是中國經濟最活躍的兩大地區，在中國經濟面臨結構轉型的當下，這兩大地區在經歷怎樣的變化？這里的企業生存狀況怎么樣？為此，羊城晚報記者近期走訪長三角和珠三角，為您帶來現場報道。
超強臺風“蘇力”已經登陸，溫州依然處于晴雨交錯的天氣之中，位于甌江邊上的鹿城廣場人煙稀少。這里，是溫州標志性豪宅，也是房價最高的地方。
“最貴的時候，這里能賣出將近9萬元1平方米的價格。”連路過的的士司機，都忍不住感嘆，“現在售價連一半都不到了。”價格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項目，價格也都大幅回落。
于是，“去泡沫化”是溫州人給自己的標簽
曾經領漲現在領跌
在鹿城廣場不遠處，黃燕方（化名）所在的房產中介公司并不起眼。抬頭望著那些精致的樓盤，他只是感嘆：“房價掉得狠著呢。”2011年溫州樓市最風光的時候，這里幾乎都是每平方米八九萬元的叫價，“現在均價大概4萬元左右。真是一夜回到開盤價啊。”
明碼標價跌了一半，還不是最厲害的。“前陣子聽說有個老板為了套現，每平米3.2萬元的價格出掉了一套。”黃艷方向羊城晚報記者透露。不過，3.2萬一平方米也不是一個小數目，這套賣掉的房子面積高達800平方米，一套現就是2500多萬元。“這里都是豪宅，一梯兩戶，差不多400平方米一套，這個老板放掉的應該是頂樓的復式。如果不是急著等錢用，一般不會低到這個價格。”
溫州人愛炒房，也許是從自己門口開始的。數據顯示，2006年，溫州市區住宅銷售均價為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內溫州房價上漲超過200%。
黃燕方在樓市“江湖”的時間不長，他認為最瘋狂的莫過于2008年。“那時候溫州老板手里有的是錢，一個新樓盤一開盤就馬上售罄。”給黃燕方留下了深刻印象的不只是價格當年，一個出名的樓盤開盤時領的銷售號，可以炒到三五十萬。“那時候，溫州幾乎所有的企業都直接或間接涉足房地產投資，我們行業內都知道，好些出名的企業家們或公或私，聯合起來投資房地產。”溫州樓價一度直超國內一線城市的平均房價，最高沖到2011年上半年的每平方米34674元。
漲得快，意味著跌得更痛。
僅僅4年后，2012年溫州的樓價開始暴跌，黃龍、江濱路等優勢地段出現了“跳水價”。浙江省溫州市物價局監測預警分局公布的監測數據顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%；同時，土地平均樓面地價處于近5年來最低值。今年3月份，溫州房價運行顯得有些特立獨行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個大中城市中唯一出現房價環比下跌的城市。而上個月出爐的中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2013年5月，全國百城中只有13個城市住宅價格同比下跌，排第一位的就是溫州，跌幅在10%-20%之間。
“香緹半島（在鹿城廣場附近）的房子開盤的時候單價炒到5萬多，現在才3萬左右，低過開盤價。”黃燕方對記者坦言，“現在還不到抄底的時候。國家對房價調控越來越嚴，溫州老板現金流越來越少，這里被炒到天價的房子依然會一天天跌價。”
租金暴漲商鋪轉手瘋狂
跟商品房房價“跳水”狀態相反，商鋪的租賃價格卻節節飆升。
今年4月，溫州永中最熱鬧的商業街爆出一夜數十家商鋪齊齊貼出“店面轉讓”的新聞震驚業界。跟大多數商業街一樣，這條羅東街經營的大多數為珠寶店、服裝店、小飾品店和蛋糕店，但4月時，這百余米的路段就有幾十家店面陸陸續續貼出了“轉讓”的紙條。而轉讓的很大原因便是租金太貴。“虧不起，只好轉讓。”羅東街上服裝店老板都在哭訴，據悉，一家面積為25平方米左右的店面，去年一年租金已經超過了23萬元。
更有意思的是，不少商鋪在轉讓過程中，還帶著巨額的轉讓費。以市中心最繁華的商業街五馬街（相當于廣州的北京路）中部位置的臨街大型店鋪為例，面積約700平方米月租為36000元，可是“急售”且轉讓費用高達60萬元！“這個商鋪很新，自上次裝修不滿1年”，中介張先生透露，這樣的轉讓費用在五馬一帶絕對算不上高的，由于是著急出讓，原本的租客單算轉讓費損失了40多萬，“商店原來做的也是服裝生意，從上一任轉過來已經花了100萬”。
營業不足一年，又為何急于再次轉手？中介含糊其辭，但在溝通中卻多次提及需“一次交付全年租金430萬”，最少也得預付半年租金，字里行間透露出的都是對于現錢的渴望。
不遠處，另一家位于府前街的店面卻打出了“轉讓費為零”。為何相隔不足千米，轉讓費卻大相徑庭？該店的房屋中介則直言是“原先的老板因為資金問題進了公安局，店面也已經被查封”，此種情況下，房東只得另尋租客。因為不好出手，原本相連的3間店面，既可以選擇整體出租也可以按照租客的需求分租。
有業內人士向記者坦言：“溫州商鋪近大半年來出現轉讓費高于租金的情況讓人擔憂，剛裝修不久，甚至是精裝修之后就轉讓，大多數都是老板出現資金鏈斷裂問題，不得不急忙高價轉租。”
現金流斷房價恐怕還要接著降
“現在有錢能投資什么？房地產是肯定不行的。”溫州中小企業發展促進會會長周德文一句話道出了真相。
雖然房地產的暴漲一度吸引了大量的資金，但溫州房價高漲的背后，卻有一只看不見的手實業的發展。“房地產行業需要實體經濟的強大支持才能保持穩定。”曾有中小企業家向記者坦言，2010-2011年間，房地產行業就像一塊“肥豬肉”般吸引人，不少老板忍不住誘惑砸錢進軍房地產。“做實業實在太難也是重要的原因之一，那時候，外貿訂單開始減少，利潤大不如前，同行們的熱情遭到了打擊，就轉向金融行業，炒房。”該企業家向羊城晚報記者坦言，幸好自己堅守在實業運作中，不然，“接盤手隨時有可能是自己。”他自嘲，“現在銀行放貸太緊，不少老板迫不得已，只好忍著巨虧把手上的房子、豪車放掉，能盤活一點是一點。”
今年4月，溫州市委黨校與中國社會科學院社會學研究所合作推出的《2013年溫州經濟社會形勢分析與預測》（以下簡稱“溫州藍皮書”）發布，編撰者溫州市委黨校經濟學教研部副教授金甌對媒體表示，2006年~2012年，溫州市區商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個月來“消化”。他直言，目前溫州的房產庫存壓力較大，這意味著溫州房價或將持續下降。
《藍皮書》中的一組數據也顯示了溫商對房地產投資的熱情開始減退：2012年溫州完成工業投資469.29億元，同比增長42%，基礎設施投資628.65億元，增長48.3%，房地產開發投資687.50億元，僅增長1%。
（作者：李曉莉、戴曼曼 ）
