不知不覺，2013年已經過半，面對今年上半年西安樓市創造了的“金三銀四紅五月”的成交業績，下半年的樓市又會有哪些新的動作和預期？購房者又該選擇怎樣的策略來應對呢？讓我們通過專家的分析窺斑見豹。
調控加碼
近段時間，外界對下半年房地產調控加壓的擔心開始越來越多的出現，判斷的主要依據是：上半年“國五條”效果有限，房價上漲的勢頭沒有得到有效遏制。對此，克而瑞研究中心的分析報告指出，“下半年調控加碼的可能性極小，主要原因有兩點：第一，宏觀經濟面臨的不確定性增強，新一屆政府不允許第一年經濟出現過快的下滑，房地產業作為當前少有的景氣行業和經濟增長的重要支柱，政府出臺新政打壓的可能性不大；第二，新一屆政府正有意減少行政權力對市場的干預，推及房地產市場，下半年遭遇嚴重打壓的可能性大大降低”。
無獨有偶，同策咨詢研究中心總監張宏偉也指出，從中央高層近期支持首套房的表態來看，下半年針對首套房貸款的放松政策成為大概率事件。釋放出的信號是：在限購、限貸的市場背景下，通過支持居民家庭首套自住購房需求，為樓市長效調控機制出臺爭取更多的時間。
預計在今年年底或明年年初之前，房地產調控不會有特別大的政策出臺。
房價上漲
數據顯示，2011年西安市房地產受到宏觀調控的影響，當年的房價漲幅只有6.2%，而隨著2012年房地產市場的“寒冬”，西安市的房價漲幅進一步趨緩，同比僅增長3.5%。今年，西安市政府公布了2013年的房價控制目標，提出確保2013年新建商品住房價格增長幅度明顯低于當年城鎮居民人均可支配收入實際增幅，值得注意的是，西安市今年的人均收入增幅目標位14%，扣除通脹，預計實際增長在11%左右。
美城機構首席分析師董生分析說，就成交量而言，2013年的成交量肯定會好于2012年，今年樓市將會呈現“兩頭高，中間低”的態勢。董生分析道，中指院的數據顯示，西安市5月房價以1.74%的降幅領跌全國，每平方米從4月份的7280元降至7153元，每平方米環比下降127元，這是自去年12月西安房價“破7”并連漲4個月后，首次出現下降。目前來看，西安市今年實現房價控制目標基本沒有懸念。下半年，由于經濟回暖的跡象并不明顯，在這種背景下，市場層面也應會保持相對平穩，總體來看，2013年下半年很有可能呈現“量跌價穩”的態勢，全年的漲幅應該會略高于去年，預計會在5%左右。
加速推貨
來自美城機構的數據顯示，最近3個月，市場上相比去年開盤項目明顯增多。董生分析，這其實與開發商對于市場的預期是密切相關的。在去年的同期，市場正處于一種逐步回暖的趨勢，開發商和購房者都比較糾結，市場的走勢其實并不明朗。而今年的“金三銀四紅五”月，住宅成交已經是連續三個月突破百萬平米，市場層面持續向好，開發商對于后市的預期也相對比較樂觀。因而，在這種背景下，各樓盤大幅推貨以便為今年完成年終銷售任務奠定一個很好的基礎。
董生強調，值得注意的是，目前很多樓盤都將商業納入到自身產品的規劃中，商業地產已經開始大量涌現到市場上。其實不是開發商為什么現在推，根本原因在于不得不推，在這兩年商業地產大幅入市的背景下，去商業庫存已經成為很多開發商需要考慮的問題。而從市場反饋來看，城市綜合體和特色商業街鋪的銷售都表現突出。誠如西安光魔地產全程機構總經理游勇所言，就商業地產銷售而言，好賣的，有特點的商鋪永遠不愁賣。
剛需唱主角
在上周由365地產家居網舉辦的活動上，就有業內人士分析指出，總體來看，西安目前仍處于增量型市場，剛需首置客戶仍屬于市場主力，從市場成交面積段及價格段結構分析來看，“國五條”細則實施后，90-125㎡首置、首改型產品成交占比上升，預計隨著改善型需求中期釋放后，下半年前期市場剛需類產品比重占據主流。
來自365地產家居網數據顯示，目前市場上兩室的房源量是最多的，其次是三室的房源，三室以上的會少一些。新批的兩房比較多。對剛性需求來說，兩房是銷售的主體，尤其是70—90平米以內。不同于以往對傳統的三房面積在110、120平米的要求，現在市場上有很多八九十平的三房甚至四房的戶型，這種產品在市場上有很大的需求量。
買房好時機
數據顯示，在七月，購房者的心態的確發生了一些細微的變化。在經歷了“金三銀四”后，西安市場當前分化嚴重，賣得好的項目基本沒有受到影響，即使是漲價也未能使客戶望而卻步，而還有一部分樓盤因為其產品和所剩房源問題，目前銷售難度較大。
董生強調，如果地點合適，房價能夠接受，任何時候都是購房好時機。8-10年內，房價還是會往上走的。有錢人購買好地段房子，錢不多的人則購買發展中地段房子。購房要結合時機、產品來看。如果資金不充裕，則選擇開發商首次推貨時機，一般開發商首期產品性價比很高，開發商讓利幅度大一些。其次，產品很重要，有的好產品雖然貴點，但一旦錯過就是錯過了。要買房自住，什么時候都是入市時機。
（本報記者楊穎）
