安徽合肥新房價格連續8個月上揚的現實又在助推剛需購房者紛紛進入樓市，唯恐收入增長速度跑不贏房價上漲速度，以至于看上去購房有點像搶房。
在“錢荒將刺破地產泡沫”的論調之下，合肥的購房者似乎尚未察覺其中有何不妥，面對萬科森林公園項目836套房源，3000人齊集一堂搶購，個中又摻雜了幾許恐慌與無奈。在萬科成立30周年之際，萬科總裁郁亮6月28日面對全國媒體時吐露萬科未來將向城市配套服務商轉型。而其合肥森林公園項目替當地代建的450畝森林計劃似乎正是這種轉型的表征。
剛需搶出“日光盤”
房子還是小了點，兒童房、功能房都有但都不大，稱得上是五臟雖全麻雀仍小。”說這話時已是6月30日，在上市公司任職的趙自強已經繞著萬科森林公園93平米樣板房看了幾個來回，臉上難見一絲笑容。
但是趙自強的未婚妻丁麗，一位三甲醫院的醫生仍對開發商贈送的玄關饒感興趣，“有玄關能照顧到私密性，還可以放點儲物柜什么的。”
“根本沒有時間給你做決定。”談起6月22日在合肥濱湖國際會展中心首次開盤搖號的情景，趙自強尚難以平復彼時的情緒，“電子搖號每次搖一組，一組15個認籌號，等你選好了其他人已經先你一步了，當時趕緊選了一個，根本沒來得及細看。”
6月30日，趙、丁倆人再一次來到位于合肥市北二環的萬科森林公園項目現場，希望能彌補開盤當日對項目缺少了解的缺憾。
據了解，在當日的3個小時開盤搖號中，共計搖出85組號碼，1棟至6棟836套房源全部售罄，而繳了2萬元認籌金并拿到認籌號到現場搖號的有1400余號，也就意味著近600戶家庭沒有在首輪成功認購。
早在森林公園項目開盤之前，由合肥當地一家房地產營銷策劃公司包攬的營銷秀就已開始炒作。開盤前一個月，網絡突然風傳萬科森林公園項目工地出現一處全國最大二維碼草坪，面積達6400平方米，由240噸純白小石子和3500多平方米的草皮構成。如此巨大的二維碼除非由空中掃描否則只能是擺設，但是卻足以引起眼球效應，實現萬科地產項目的首次曝光。
此后，萬科又以歷史人物為噱頭，推出《包大人買房記》，將一代廉吏包拯塑造為“為買房而折腰”的普通公務員，目的只有一個：為即將開盤的森林公園項目造勢。兩番炒作以后，順勢推出，但是時間的節點選擇亦有竅門。
“蓄盤攬客是日光盤頻現的主力推手。”北京一家房地產顧問有限公司的一位從事地產營銷10年的營銷負責人對時代周報記者分析認為，“前期通過多種渠道如看盤等活動攏聚人氣，再以蓄客的數量來定開盤時間和預售套數。很容易制造緊張氣氛，給購房者一種房子很搶手的錯覺。”
萬科森林公園項目“日光盤”或者稱“時光盤”既是一種有預謀的策劃，也是現實境遇下購房者的聯手推高，在合肥連續8個月房價上漲的背景下，剛需一族自有其為此一搏的僥幸心理。
合肥萬科崛起路
5年5個項目，萬科裹挾著大本營深圳的造城速度一路殺進合肥市場。
如今在合肥棋盤放射狀的地圖中，萬科完成了從中心向外圍拓展的布局。早在2008年5月，萬科即以合肥一航萬科地產有限公司的名義拿下望江路和合作化路兩個地塊，成交價為12.19億元，土地單價為5466.49元/平方米，樓面地價1524元/平方米。隨即萬科將望江路地塊開發出萬科金色名郡，合作化路地塊開發出萬科金域華府，均為普通住宅，當年11月即開售，售價拔高到11000元/平方米。
但是萬科并沒有放棄新城板塊，在合肥向南發展的大潮中，搶到任何一個地塊都意味著未來的升值潛力。
于是，2012年5月，合肥萬科再度攜手喜悅零售物業（香港）有限公司、高速零售物業（香港）有限公司以聯合體的形式拿下與前述保利項目一街之隔的新地塊，廬州大道與紫云路交口地塊，并以底價12.25億元成交，土地單價相比武漢路與四川路交口地塊8400元/平方米還要低，僅為6075元/平方米。這一次萬科推出的是萬科藍山項目，開發商又變為新注冊公司合肥萬科新城地產有限公司。
而在萬科森林公園項目所在的廬陽區北二環與四里河路交口三大地塊合計約33.06億元成交，竟得方均為合肥萬科置業有限公司，最高溢價率僅為43%。合肥萬科對時代周報記者表示森林公園項目不存在領漲說法，甚至于根據目前的測算，森林公園項目的利潤率不會超過25%。
令人不解的是，萬科森林公園項目的地段卻并沒有前述地塊的稀缺性，而是被認為屬于合肥二環內的價值洼地，受制于傳統老工業區，很長時間沒有較高的開發價值。
“那你就錯了，萬科造城并非生造，而是提前有了消息，合肥要在四里河規劃一個大的森林公園，萬科正是看到這個機會才拿的地。”合肥本地一位地產界人士對時代周報記者表示。
時代周報記者調查獲悉，合肥市規劃局已就森林公園規劃編制事宜多次召開協調會，甚至在規劃編制經費未到位、規劃編制主體未定的情況下，先期開展森林公園規劃研究和編制工作。
向城市配套商轉型
日前，在今年萬科成立30周年的媒體見面會上，萬科總裁郁亮公開表示“房地產兩年內沒有春天”。
但是僅以萬科在合肥的項目來看，萬科尚未感受到樓市寒冬的寒意。
萬科在2008年5月以一舉拿下兩地塊的方式進軍合肥地產界，截至目前已開發出7個地塊，最新的項目則是位于廬陽區北二環與四里河路的萬科森林公園項目。這一項目是萬科在全國第二大的項目，同時也是合肥市的最大商住地產項目。
如前所述，萬科森林公園項目是乘了當地市政規劃的東風，但同時，萬科亦須在市政規劃中扮演其并不屬于地產商的角色—萬科將在合肥森林公園的項目規劃中代建450畝森林公園。
2012年9月6日，萬科以400萬元/畝摘得森林公園項目N1210地塊，以440萬元/畝摘得N1211、N1212地塊，三宗地塊總價33.06億元。
這也正是郁亮在西安媒體見面會上表露萬科要做城市配套服務商的表征。
