今年以來不斷火熱的重慶樓市，直接帶動了土地市場的熱潮，地王紀(jì)錄亦不斷被刷新。在今年上半年即將結(jié)束的6月27日，萬科和保利繼去年長沙聯(lián)手拿地之后，再次在重慶出手———以53.72億元的代價(jià)，底價(jià)摘得重慶溉瀾溪一地塊組團(tuán)，同時(shí)造就了今年上半年重慶和全國的總價(jià)地王，瞬間吸引了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。
萬科和保利這兩個(gè)當(dāng)前市場上的房企巨頭，為什么在這個(gè)項(xiàng)目上又一次選擇了合作？他們又將以怎樣的方式進(jìn)行合作？樓市中的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合又將對房地產(chǎn)未來的發(fā)展帶來怎樣的影響？重慶晚報(bào)記者就以上問題進(jìn)行了調(diào)查。
事件：
分析：
萬科保利聯(lián)手
摘53億地王
在6月27日的重慶土地交易中心，被譽(yù)為“江北嘴最后一塊好地”的溉瀾溪地塊無疑是當(dāng)天的“主角”，只是該地塊并沒有經(jīng)過激烈競爭，直接被萬科和保利聯(lián)合體底價(jià)摘得，成交總價(jià)537221萬元，折合樓面單價(jià)4342元。
資料顯示，該地塊為二類居住、商業(yè)、商務(wù)用地，土地面積28.24萬平方米，可建面積123.72萬平方米。公告規(guī)定，該地塊住宅將分?jǐn)偼恋孛娣e約276.3畝，商業(yè)將分?jǐn)偼恋孛娣e約147.3畝。
據(jù)重慶晚報(bào)記者了解，溉瀾溪這個(gè)今年上半年土地市場的全國總價(jià)地王，同時(shí)也是重慶土地市場歷史上排名第三的總價(jià)地王”（第一名是彈子石地塊75億元，第二名是朝天門地塊65.36億元），事實(shí)上是一塊“回鍋地”。該地塊曾在2011年以63.4億元的起拍價(jià)掛牌出讓，最后流拍。
今年該地塊在2011年的總價(jià)基礎(chǔ)上，打了8.5折之后，以總價(jià)537221萬元的起拍價(jià)再次出讓，除了將原來的部分居住用地、商業(yè)金融用地改變?yōu)樯虡I(yè)用地之外，其他規(guī)劃方面并沒有做太大調(diào)整。
分析：
競爭變競合降低風(fēng)險(xiǎn)
重慶溉瀾溪的53億元總價(jià)地王，除了它既是重慶也是全國土地市場上今年上半年的總價(jià)地王而備受市場關(guān)注之外，同時(shí)還因?yàn)樗潜槐＠腿f科這兩個(gè)同是千億級的地產(chǎn)龍頭聯(lián)合獲得。那么保利和萬科這兩個(gè)最為直接的競爭對手，為何會再次選擇合作呢？
“像萬科和保利這樣的大開發(fā)商進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，主要是為了減少投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)”，重慶親禾城產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理陳華睿說道，開發(fā)商通過合作，能夠減少在同一個(gè)項(xiàng)目上承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能在獲取像溉瀾溪這樣的高價(jià)地塊的主動權(quán)。此外，大開發(fā)商的合作，能夠?qū)崿F(xiàn)兩者之間的優(yōu)勢互補(bǔ)，各自發(fā)揮自己的長處，將項(xiàng)目做得更好。
對于萬科為何選擇合作，萬科總裁郁亮在6月28日的全國媒體見面會上曾明確表示，更多地采用合作模式無疑是萬科在銀根緊縮、資金緊張的市場環(huán)境下得以繼續(xù)穩(wěn)定增長的最佳途徑。
在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的當(dāng)下，大開發(fā)商之間的聯(lián)合也越來越頻繁，尤其是去年以來融創(chuàng)中國和綠城的合作，更是被市場傳為佳話。因此，在陳華睿看來，房企之間的資源整合，是未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢。通過不同企業(yè)之間的資源整合，將加強(qiáng)市場競爭力，獲得更多的市場主動權(quán)和話語權(quán)。
同陳華睿觀點(diǎn)類似的是，重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松在接受媒體采訪時(shí)也表示，從城市幾何圖形來看，該地塊處于核心區(qū)。再加上該地塊底價(jià)較高，萬科和保利聯(lián)合拿地可以在一定程度上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
“該地塊起拍價(jià)超過50億元，門檻太高，這也是僅有一家聯(lián)合體企業(yè)競拍的原因。不過，聯(lián)合拿地有利于降低成本”，重慶領(lǐng)域機(jī)構(gòu)張鑫說道，“保利、萬科今年先后在重慶拿地，任何一家再出手50億元拿地的風(fēng)險(xiǎn)太高。因此，兩家聯(lián)手也在情理之中。”
然而也有市場分析人士表示，房企之間選擇聯(lián)合無非是缺錢或缺資源，為了彌補(bǔ)各自在資金或者資源上的不足，從而降低風(fēng)險(xiǎn)才最終選擇合作。“畢竟選擇合作就需要承擔(dān)更多的利潤分配壓力和其他方面的不可控因素”，該人士說道，而且他還指出，如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價(jià)，以緩解資金壓力。
趨勢：
地產(chǎn)寡頭壟斷步伐加快？
萬科和保利這兩個(gè)千億級的直接競爭對手，現(xiàn)在卻走到了一起選擇合作，而且在此之前，已經(jīng)有眾多開發(fā)商選擇通過合作不斷做大規(guī)模和推動企業(yè)的發(fā)展，而萬科是其中的典型，甚至有分析指出，在萬科去年1400多億元的總銷售額中，有高達(dá)數(shù)百億元的收入來自于合作項(xiàng)目。
那么地產(chǎn)巨頭的合作，將對未來的房地產(chǎn)市場帶來怎樣的深刻影響？能否如其他行業(yè)一樣形成地產(chǎn)寡頭競爭？
“房地產(chǎn)企業(yè)之間的資源整合與兼并合作是市場未來的發(fā)展趨勢所在，但是在目前的市場狀況下，至少在5到10年內(nèi)，可能會出現(xiàn)一部分的寡頭市場，但并不會出現(xiàn)大范圍的地產(chǎn)寡頭”，陳華睿說道，大房企之間的整合發(fā)展是大勢所趨，但是由于中國目前還處于快速的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的發(fā)展依然迅猛，即使是目前的萬科，在全國房地產(chǎn)市場中的占有率也并不是非常突出。
陳華睿的這一判斷，得到了重慶萬科相關(guān)人士的印證。盡管重慶萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，并沒有透露他們和保利的具體合作模式，但是她卻表達(dá)了萬科和保利要在“競合”的前提下、共同做好項(xiàng)目的愿景。
然而陳華睿卻將目光看得更遠(yuǎn)。陳華睿指出，經(jīng)過多年發(fā)展之后的樓市，目前正在經(jīng)歷快速的市場格局調(diào)整，重慶市場中從以前的3000多家開發(fā)商公司，發(fā)展到現(xiàn)在只有1000多家；從以前只有本土的南方、華宇、龍湖、金科，發(fā)展到目前云集了全國幾乎所有的一線開發(fā)商，而且像萬科、保利、恒大等在主城占據(jù)的市場份額越來越大。因此，一些中小開發(fā)商就出走主城，到周邊區(qū)縣，或者到鄰近的云南、貴州等地方。
“隨著未來大開發(fā)商占據(jù)市場份額的提高，他們之間的聯(lián)合競爭將起到樓市穩(wěn)定器的作用，使重慶樓市更加穩(wěn)健”，陳華睿分析指出，因?yàn)橄袢f科、保利這樣的大開發(fā)商，他們更加追求資金的快速周轉(zhuǎn)以及規(guī)模的擴(kuò)大。因此，他們不管是在市場判斷、發(fā)展速度，還是市場定價(jià)方面都將更加市場化，不會有太多的大起大落。
房企合作開發(fā)
是一本難念的經(jīng)
萬科保利的再次聯(lián)手，又一次將市場的目光聚焦到了開發(fā)商合作的話題之上。然而房企之間的聯(lián)合開發(fā)，究竟能否如眾多房企所想那樣順利發(fā)展，其結(jié)果依然難以預(yù)料。
2009年的12月22日，由富力領(lǐng)銜的民營房企團(tuán)隊(duì)，以255億元的總價(jià)，拿下了亞運(yùn)城地塊，創(chuàng)造了中國土地市場迄今為止的最高總價(jià)地王。隨后該項(xiàng)目由雅居樂地產(chǎn)、碧桂園、中信地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、富力5家開發(fā)商共同組建的項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，其中各自占20%的股權(quán)，并分別負(fù)責(zé)一塊工作。
然而該項(xiàng)目的一期房源賣出之后，在2011年就遭到了業(yè)主的集體維權(quán)。發(fā)展至今的亞運(yùn)城項(xiàng)目，先后經(jīng)歷了業(yè)主維權(quán)、“退房”以及“修改規(guī)劃”等眾多風(fēng)波。由于參與開發(fā)的企業(yè)眾多，責(zé)權(quán)利難以分清，現(xiàn)在甚至有人指出“已沒有人知道亞運(yùn)城到底是誰的亞運(yùn)城”。
曾經(jīng)有市場評論指出，由于亞運(yùn)城以平均分配的方式分配股權(quán)，各家投資方都只出資20%。這意味著，該項(xiàng)目公司的任何一項(xiàng)決定，都需要征詢五個(gè)“大佬”的意見，尤其值得提及的是，從北京和上海加盟的中信房地產(chǎn)與世茂房地產(chǎn)，在管理風(fēng)格上，本身與華南派的三家公司存在較大差異。“五家都是大公司，一起合作的前景不樂觀，溝通成本太高。”
此外值得一提的是，早些年為了上市而以入股模式快速做大規(guī)模的陽光100，最終并沒獲得資本市場的認(rèn)可。近年來隨著陽光100戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)整，以及樓市競爭的加劇，該企業(yè)已漸淡出了市場的視野。而陽光100早期在重慶參與開發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目，其中陽光100城市廣場已變成為渝能明日城市，同曾經(jīng)的陽光100已沒有任何關(guān)系；而另一個(gè)項(xiàng)目陽光100國際新城，繼早期項(xiàng)目開發(fā)之后，已經(jīng)停頓多年。
如果說目前做得最成功的聯(lián)合開發(fā)商范例，無疑是萬科最近幾年大肆興起的股權(quán)合作模式，而去年融創(chuàng)中國成功拯救綠城也被市場傳為一段佳話。那么房企的聯(lián)合開發(fā)將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？
“大開發(fā)商之間的聯(lián)合開發(fā)，不僅需要兩者之間的相互信任，更需要組織架構(gòu)上的有力支撐”，接近龍湖的許先生說道，作為房地產(chǎn)市場新秀、并已躋身全國一線品牌的龍湖，卻甚少有合作項(xiàng)目，一心穩(wěn)步地發(fā)展。
“有些企業(yè)缺錢，有些企業(yè)缺人，而有些企業(yè)缺資源，所以他們就走到了一起”，許先生指出，但是這樣的聯(lián)合開發(fā)，同樣需要承擔(dān)更多的市場壓力。正如郁亮所說，由于合作，萬科需要將一分錢分為兩半跟人合作。作為操盤的萬科，需要承擔(dān)更大的市場風(fēng)險(xiǎn)和壓力。
不過，許先生同時(shí)指出，對于企業(yè)間的合作，更難融合的是不同企業(yè)之間的做事風(fēng)格和企業(yè)文化。因此，開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，一定要尋找真正適合自己的合作伙伴，責(zé)權(quán)利一定要有明確規(guī)定。
地王開發(fā)合作模式尚未確定
萬科和保利此次聯(lián)合打造出的總價(jià)地王，受到了市場的廣泛關(guān)注，尤其是他們將以怎樣的合作方式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，更是引來了市場的諸多猜想。
在萬科和保利拿地之后，坊間有傳言說，萬科和保利只是聯(lián)合將地塊拿下，然后各自分地塊進(jìn)行開發(fā)。
對于上述市場猜想，重慶萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受重慶晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，不管是分地塊各自獨(dú)立開發(fā)，還是進(jìn)行合作開發(fā)都是不同的操作手法和合作模式。對于該項(xiàng)目的具體合作模式，他們目前還在協(xié)商討論，而最終目的都是將在競爭合作的基礎(chǔ)上，共同將項(xiàng)目做好，為市場提供好的產(chǎn)品。
事實(shí)上，保利萬科此次在重慶拿地并不是第一次合作。去年10月在長沙，同樣是保利和萬科聯(lián)手，以32.5億元的總價(jià)，底價(jià)摘得長沙河西濱江地王。而該項(xiàng)目保利和萬科則是通過各自占50%股權(quán)的模式進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。
通過具體分析該地塊的規(guī)劃要求可發(fā)現(xiàn)，在該項(xiàng)目大約424畝的總地塊面積中，其中規(guī)劃的商業(yè)大概占了36%。這個(gè)比例對于大多數(shù)綜合體來說，并不是一個(gè)小的數(shù)目。更為重要的是，土地指標(biāo)中對其建筑的高度有一定要求，其中G11/02地塊限高180米，G13-1/02地塊限高250米，且要求不低于230米。也就是說，該項(xiàng)目中，必然有寫字樓產(chǎn)品，而對于很少涉足商業(yè)尤其是寫字樓的萬科、保利而言，將會是不小的挑戰(zhàn)。
因此，作為業(yè)內(nèi)人士徐先生就認(rèn)為，兩家房企成立一個(gè)合資公司，進(jìn)行合作開發(fā)的可能性比較大。萬科的品牌打造力強(qiáng)，在技術(shù)上可能會參與得更多，保利在資金方面可能會注入更多。而這也正是萬科和保利在長沙項(xiàng)目的合作方式。
