上世紀八九十年代,香港房價出現了高漲。這里可以分為兩個階段,第一階段是1985年到1989年;第二個階段是1991年到1997年。1989年之所以出現跌幅,主要是受到中國內地政治風波影響,再加上當時移民潮驟起,房價一度下跌約三成。到了1991年,香港房價就開始新的一輪上漲,中間出現了一定調整,就繼續持續到1997年。
實際上,香港在1985年到1997年出現的高漲,這和1984年底簽署的《中英聯合聲明》確實有很大關系。中國政府為了防止港英政府在主權移交之前,將香港的土地賣光,所以這個附加條款中限制了香港每年的土地出讓數量。另外一個因素,該聲明簽署之后,香港政治前途明朗化,所以對樓市對產生需求也增加了。政治因素上的明朗化,導致經濟增長強勁。香港人均GDP從1984年的5900美元增至1989年的10000美元以上。同時,海外資金大量流入香港。
《房地產真相》這一本書里,引用了當時香港樓市的報道。該報道說到,“在高峰時期,一般中檔私人住宅每平方呎要大約7000至8000港元,如果有海景或是高層單位則價格更高,一般中產人士需要持續工作直到退休后才可完成供款。樓價的持續上揚使中下階層難以自置物業,即使是租住物業,租金也連年上升。在1997年的高峰期,香港人平均把月薪的74%用作供樓。”
當時,港英政府也想通過增加土地供應量來抑制房價,但是《中英聯合聲明》嚴格限制了土地供應,所以也只能為力。實際上,現在大陸的情況有點類似當年的港英政府。地方政府土地供應量也是受到國土部限制的,并不能自由增加土地供應數量。這種條件約束下,土地供應數量相當有限,所以地方政府也非常惜售土地。
《香港地產業百年》這本書說道:“1996年3月,新地、恒基合組財團,以47.25億元奪得紅磡灣填海區內地段一幅非工業用地。1997年3月,信和置業聯同大股東黃氏家族,以118.2億元的高價奪得柴灣小西灣一幅非工業用地,創下香港官地拍賣史最高金額紀錄。其后,面臨撤退的港英政府再分別以55億和60.6億元的價格,售出赤柱黃麻道和九龍環海街兩幅土地。”可是非常不幸的就是,香港在1997年遇到亞洲金融危機,樓價出現了暴跌,就這樣一路跌了7成。
可以說,1997年前香港的房價高漲得不得了。恰好這個出現了亞洲金融危機,就把樓市打壓下去。當年,很多炒樓者大量購入房子,結果損失得非常慘重,這里還包括不少明星。如今,大陸房價就像當年香港那樣暴漲,出現大量炒房者。
中國很多三線城市,房價也是高得離譜,動不動就是每一平方米需要上萬元。有的城市,多數人工資才是2000元左右,買了一套房子卻要差不多100萬元。因此,這個高位的房價,是否會重復香港的泡沫,這就有待實踐。
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樓市泡沫制約政策實施貨幣政策難以大幅放松
觀察年初以來的經濟金融形勢,我們可以看到,超預期的信貸投放和略低于預期的GDP增長并存。這一方面說明外需形勢惡化,也顯示經歷了幾輪刺激以后,投資拉動和貨幣拉動的增長模式效率在衰減。
統計數據顯示,一季度,GDP增長7.7%,這一水平較去年底的7.8%有所回落。3月末,M2同比增長15.7%,遠超年初制定的13%的預期控制目標。一季度,人民幣貸款新增2.75萬億元,如果以全年新增貸款8.5萬億至9萬億元估算,按照“季不過三,月不過四”的不成文要求,一季度的新增貸款規模已經超過了9萬億元的30%。
隨著一季度GDP數據的發布以及其后4月匯豐PMI的大幅回落,市場再度傳出貨幣政策放松的呼聲。但是,當前的宏觀經濟形勢并不適合重回刺激政策。今年,貨幣政策穩健的內涵更加偏重于“穩”,適度約束信貸擴張,微調資金供給,維持市場利率在一個較低水平。同時,還要通過供給改革提高金融效率,把資金更多地引導到實體經濟部門,尤其是更有內生動力的民營經濟部門。
當下的國內經濟形勢,是自主增長的動能疲弱,經濟結構嚴重失衡。在一季度的經濟增長中,除了房地產和基礎設施投資增長較快,其他經濟活動大多擴張乏力,外需也難以構成今年的亮點。
基礎設施投資主要由地方政府主導,并非市場行為,主要受數量調控制約,所以能夠隨著政策而膨脹,隨著貨幣信貸的放松而擴張。如果對政府投資沖動的抑制失效,那么潛在的通脹壓力將轉變為現實的通脹。在房地產領域,雖然調控目標始終未變,但市場主體的漲價預期也一直未變,近期各地地王頻現也顯示了開發商的樂觀心態。
也有專家認為,監管層應反思對投資拉動模式的態度。目前,全國固定資產投資與GDP比值已達70%,中西部達80%。未來如果保持20%的增速不變,4年后全國投資總額將超過GDP。
同時,在持續去庫存、去產能和去杠桿的壓力下,今年經濟的復蘇將是“慢節奏、有反復”。在此種狀態下,一時的經濟數據變化往往未必會具有很強的趨勢性,表現在經濟主體實感層面尤其如此。
面對這一形勢,雖然經濟增長的下行風險加大了貨幣政策朝著放松方向微調的壓力,但政策近期顯著放松的可能性很小。而且,政府高層對一季度的經濟增長放緩也有較高的容忍度。前期一些高層會議對一季度的判斷仍是“開局平穩”,對政策導向的描述則是“宏觀政策要穩住,微觀政策要放活,社會政策要托底”。這一描述被一些專家解讀為,如果宏觀經濟形勢不出現大變化,當前的宏觀政策就可以繼續“穩住”不做大的調整。
同時,現在的貨幣政策仍然受到房地產泡沫的制約。目前房地產的投資性需求還較大,降低基準利率無疑將刺激房價進一步上升的預期。中金公司的判斷是,除非有進一步的結構性調控政策來抑制房地產泡沫的擴張,貨幣政策年內難以大幅放松。
未來,貨幣政策的調整仍將主要體現為流動性的微調,央行在公開市場將進一步減少資金回籠,以便把銀行間市場利率維持在較低水平,這樣才能實現“穩信貸、寬資金、弱復蘇、低通脹”。