退房令面臨三年大考 “無(wú)牌照”央企暗度陳倉(cāng)

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              與中國(guó)海運(yùn)相比,大多數(shù)央企在進(jìn)軍房地產(chǎn)方面顯得較為低調(diào)。今年2月,大連市與央企新興際華集團(tuán)合作推進(jìn)“大連中華城”項(xiàng)目。按照當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道,該項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)的實(shí)質(zhì)性階段。

              資料顯示,“大連中華城”項(xiàng)目是新興發(fā)展集團(tuán)(隸屬于新興際華集團(tuán))與大連市共同打造的城市綜合體,項(xiàng)目不僅涵蓋商業(yè)辦公、購(gòu)物休閑等性質(zhì),還包括了居住、酒店的功能。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)昭然若揭。

              然而,作為一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為“黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設(shè)備制造”的央企,新興際華并未獲得國(guó)資委頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“牌照”。其如何避開(kāi)“退房令”并獲得審批,成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

              知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示,項(xiàng)目在報(bào)批時(shí),并未以房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)立項(xiàng),而是商貿(mào)物流。這樣一來(lái),就很容易避開(kāi)監(jiān)管。

              國(guó)資委的公開(kāi)消息證實(shí)了這一點(diǎn)。國(guó)資委網(wǎng)站內(nèi)容顯示,2012年3月10日,大連市人民政府、新興際華集團(tuán)共同就“大連中華城”商貿(mào)物流項(xiàng)目舉行了簽約儀式。

              這樣的方式已成為央企在“涉房”過(guò)程中的慣用“招數(shù)”。知情人士透露,以裝備制造為主業(yè)的央企恒天集團(tuán)曾投資300億元建設(shè)北京通州區(qū)宋莊國(guó)際時(shí)尚創(chuàng)意中心。該項(xiàng)目在報(bào)批時(shí),是以“文化產(chǎn)業(yè)”的性質(zhì)立項(xiàng),而非房地產(chǎn)業(yè)。

              一位業(yè)內(nèi)人士將這種“涉房”路徑稱為“暗度陳倉(cāng)”,曾為多家央企做企業(yè)戰(zhàn)略的他還向中國(guó)證券報(bào)記者表示,當(dāng)前不少央企都以類似的方式涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域,這類央企通常并不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。隨著主管部門(mén)越來(lái)越少地提及“退房令”,央企“涉房”已有明顯的回潮跡象。

              該人士還表示,央企涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)態(tài)選擇在于商業(yè)地產(chǎn),而非較為敏感的住宅開(kāi)發(fā)。之所以如此,是由于在國(guó)資委制定的央企“退房令”中,并未將自用的商業(yè)辦公項(xiàng)目納入退出范圍。若企業(yè)購(gòu)置房地產(chǎn)項(xiàng)目用于辦公,而非出租或出售,就符合相關(guān)規(guī)定。

              而實(shí)際上,多數(shù)央企在獲得商業(yè)辦公項(xiàng)目后,仍有相當(dāng)比例用于出租或出售。業(yè)內(nèi)人士表示,國(guó)資部門(mén)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管,多集中在審批階段,很少涉及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)。且不少央企在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),通常以三、四級(jí)子公司為運(yùn)營(yíng)主體,這也增加了監(jiān)管難度。

              今年1月30日,中海工業(yè)有限公司、中海工業(yè)濱江置業(yè)(上海浦東)有限公司、中海工業(yè)濱江建設(shè)發(fā)展(上海浦東)有限公司以14.73億元聯(lián)合競(jìng)得黃浦江沿岸E20地塊,該地塊為商用地塊,樓面價(jià)達(dá)3.48萬(wàn)元/平方米。而中海工業(yè)有限公司的母公司,正是曾被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企——中國(guó)海運(yùn)(集團(tuán))公司。

              自2010年3月國(guó)資委發(fā)布央企“退房令”至今,已有三年時(shí)間。期間,雖有不少央企陸續(xù)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但逆市“涉房”的案例仍有不少。去年以來(lái),這種回潮勢(shì)頭日趨明顯。眼下一些被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企正欲在房地產(chǎn)市場(chǎng)上悄然發(fā)力。

              業(yè)內(nèi)人士表示,當(dāng)前涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的央企,多以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主。有的央企甚至“暗度陳倉(cāng)”,以工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流的性質(zhì)拿地立項(xiàng)。在樓市調(diào)控背景下,央企的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)正在提升,并在某種程度上,成為高價(jià)地的制造者。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,央企進(jìn)入樓市的沖動(dòng)恐怕會(huì)有增無(wú)減。因此,三年前發(fā)布的“退房令”在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化,以遏制市場(chǎng)出現(xiàn)的回潮苗頭。

              利潤(rùn)誘人 “退房”節(jié)奏放緩

              與逆市“涉房”情況相呼應(yīng),三年來(lái)央企“退房”節(jié)奏明顯放緩。自2010年3月國(guó)資委發(fā)布央企“退房令”至今,已有三年時(shí)間。初期,央企退房速度較快,但最近已有明顯的放緩勢(shì)頭,且不少企業(yè)未完全退出。

              根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù),2012年共有15家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓17宗房地產(chǎn)項(xiàng)目,成交額為9.64億元。其中,上半年有11家,退出13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目;下半年僅4家,退出4宗項(xiàng)目。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶分析指出,央企“退房”的步伐放緩,主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

              去年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面。這不僅體現(xiàn)了樓市從底部升溫局面,同時(shí)也使不少央企看到了其中的誘惑。

              宋延慶表示,從各上市房企的年報(bào)不難看出,房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率在10%-20%之間。與運(yùn)輸、機(jī)械制造、鋼鐵等行業(yè)相比,顯然具有不小的吸引力。且與民企開(kāi)發(fā)商相比,不少央企有著大量的自有土地,低廉的土地成本無(wú)疑將抬高房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率,進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國(guó)資委考察央企的重要指標(biāo)之一。

              業(yè)內(nèi)人士表示,多數(shù)不愿退出房地產(chǎn)業(yè)的央企,都擁有大量的土地儲(chǔ)備。這些土地多為企業(yè)自有,土地性質(zhì)以工業(yè)廠房用地為主。企業(yè)只需變更土地性質(zhì),便可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然目前部分涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù),但他們大多是由于這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了虧損。實(shí)際上,央企相對(duì)于民營(yíng)房企而言在融資、拿地等方面有天然優(yōu)勢(shì),其獲取更高利潤(rùn)的幾率較大,央企介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性一直較高。

              在“退房令”推出一年后的2011年3月,國(guó)資委曾擴(kuò)增了房地產(chǎn)央企的陣容,將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)等5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。據(jù)悉,此后,一些擁有大量土地儲(chǔ)備的央企也曾要求國(guó)資委發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“牌照”,但未獲明確答復(fù)。

              相比之下,主動(dòng)“退房”的央企,多以“剝離不良資產(chǎn)”為主要目的。宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者透露,中石化曾在2010年12月轉(zhuǎn)讓旗下一家房地產(chǎn)公司股權(quán)、債權(quán),主要原因在于該公司連續(xù)兩年虧損,并形成不良資產(chǎn)。此外,一些央企在拿地環(huán)節(jié),涉及拆遷、土地性質(zhì)變更等問(wèn)題,為避免成為資產(chǎn)“包袱”,也將項(xiàng)目出讓。

              上述知情人士表示,“退房令”推出3年來(lái),雖然有部分央企陸續(xù)退出,但徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的仍屬少數(shù)。央企“退房”步伐較慢,更多是由于覬覦房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)等原因。

              效果有限 政策或應(yīng)重估

              在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái),雖然“退房”過(guò)程仍在持續(xù),但“國(guó)”字頭企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額不斷擴(kuò)大。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息,2012年北京共成交37幅住宅地塊,其中國(guó)企(包括央企)拿走了24塊,占比高達(dá)66%。2013年前兩月,北京成交的經(jīng)營(yíng)性用地也絕大部分被國(guó)企收入囊中。

              土地市場(chǎng)的高門(mén)檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示,民企都被擠到了二三線城市,因?yàn)檠肫筮看不上那里。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著這些新交易土地的陸續(xù)開(kāi)發(fā),1-2年后一線城市的新房供應(yīng)將被國(guó)企壟斷。

              事實(shí)上,從去年年初開(kāi)始,國(guó)資企業(yè)已經(jīng)在一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。其中,從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開(kāi)始,到今年1月中國(guó)海運(yùn)旗下子公司聯(lián)合競(jìng)得“黃浦江沿岸E20地塊”,近一年來(lái),一線城市幾乎所有的高價(jià)地都被“國(guó)字頭”企業(yè)制造,只有“萬(wàn)柳地王”等少數(shù)高價(jià)地幸免。

              這種情形與“退房令”出臺(tái)的背景似曾相識(shí)。2010年3月16日,在當(dāng)年兩會(huì)結(jié)束次日,央企在北京制造了三個(gè)“地王”,成為“退房令”出臺(tái)的重要誘因。三年后,土地市場(chǎng)似乎有重現(xiàn)當(dāng)年情景的跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,“退房令”的效果已經(jīng)讓人難以察覺(jué)。

              亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,央企可以憑借其雄厚的資金實(shí)力、良好的政企關(guān)系、較低的融資成本與經(jīng)營(yíng)壓力,在一級(jí)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及基建環(huán)節(jié)的提前參與,占據(jù)了土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位,經(jīng)過(guò)樓市調(diào)控的洗牌,這些優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

              值得注意的是,隨著“國(guó)”字頭企業(yè)市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)大,越來(lái)越多的民企選擇以合作開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行運(yùn)作。房地產(chǎn)業(yè)“龍頭老大”萬(wàn)科在北京開(kāi)發(fā)的大部分項(xiàng)目均有著國(guó)企甚至央企的參與。

              此外,由于金融保險(xiǎn)等行業(yè)的央企并不屬于國(guó)資委管轄,因此在“退房令”出臺(tái)后,這些企業(yè)仍然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中,中國(guó)人壽就通過(guò)控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。而在北京CBD地塊的招標(biāo)中,多家險(xiǎn)資企業(yè)也涉足其中。

              業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一段時(shí)間來(lái),央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn),正在使市場(chǎng)出現(xiàn)非理性的因素。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,央企對(duì)進(jìn)入樓市的沖動(dòng)恐有增無(wú)減。為此,在“退房令”出臺(tái)三年后,急需重新評(píng)估其效果。為遏制央企回潮的苗頭,該項(xiàng)政策在設(shè)計(jì)和執(zhí)行環(huán)節(jié)已有調(diào)整的必要。

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