與中國(guó)海運(yùn)相比，大多數(shù)央企在進(jìn)軍房地產(chǎn)方面顯得較為低調(diào)。今年2月，大連市與央企新興際華集團(tuán)合作推進(jìn)“大連中華城”項(xiàng)目。按照當(dāng)?shù)孛襟w的報(bào)道，該項(xiàng)目已進(jìn)入規(guī)劃建設(shè)的實(shí)質(zhì)性階段。

　　資料顯示，“大連中華城”項(xiàng)目是新興發(fā)展集團(tuán)(隸屬于新興際華集團(tuán))與大連市共同打造的城市綜合體，項(xiàng)目不僅涵蓋商業(yè)辦公、購(gòu)物休閑等性質(zhì)，還包括了居住、酒店的功能。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)昭然若揭。

　　然而，作為一家主營(yíng)業(yè)務(wù)為“黑色金屬冶煉及加工、紡織服裝、專用設(shè)備制造”的央企，新興際華并未獲得國(guó)資委頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“牌照”。其如何避開(kāi)“退房令”并獲得審批，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，項(xiàng)目在報(bào)批時(shí)，并未以房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)立項(xiàng)，而是商貿(mào)物流。這樣一來(lái)，就很容易避開(kāi)監(jiān)管。

　　國(guó)資委的公開(kāi)消息證實(shí)了這一點(diǎn)。國(guó)資委網(wǎng)站內(nèi)容顯示，2012年3月10日，大連市人民政府、新興際華集團(tuán)共同就“大連中華城”商貿(mào)物流項(xiàng)目舉行了簽約儀式。

　　這樣的方式已成為央企在“涉房”過(guò)程中的慣用“招數(shù)”。知情人士透露，以裝備制造為主業(yè)的央企恒天集團(tuán)曾投資300億元建設(shè)北京通州區(qū)宋莊國(guó)際時(shí)尚創(chuàng)意中心。該項(xiàng)目在報(bào)批時(shí)，是以“文化產(chǎn)業(yè)”的性質(zhì)立項(xiàng)，而非房地產(chǎn)業(yè)。

　　一位業(yè)內(nèi)人士將這種“涉房”路徑稱為“暗度陳倉(cāng)”，曾為多家央企做企業(yè)戰(zhàn)略的他還向中國(guó)證券報(bào)記者表示，當(dāng)前不少央企都以類似的方式涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，這類央企通常并不以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)。隨著主管部門(mén)越來(lái)越少地提及“退房令”，央企“涉房”已有明顯的回潮跡象。

　　該人士還表示，央企涉足房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)態(tài)選擇在于商業(yè)地產(chǎn)，而非較為敏感的住宅開(kāi)發(fā)。之所以如此，是由于在國(guó)資委制定的央企“退房令”中，并未將自用的商業(yè)辦公項(xiàng)目納入退出范圍。若企業(yè)購(gòu)置房地產(chǎn)項(xiàng)目用于辦公，而非出租或出售，就符合相關(guān)規(guī)定。

　　而實(shí)際上，多數(shù)央企在獲得商業(yè)辦公項(xiàng)目后，仍有相當(dāng)比例用于出租或出售。業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)資部門(mén)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管，多集中在審批階段，很少涉及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)。且不少央企在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，通常以三、四級(jí)子公司為運(yùn)營(yíng)主體，這也增加了監(jiān)管難度。

　　今年1月30日，中海工業(yè)有限公司、中海工業(yè)濱江置業(yè)(上海浦東)有限公司、中海工業(yè)濱江建設(shè)發(fā)展(上海浦東)有限公司以14.73億元聯(lián)合競(jìng)得黃浦江沿岸E20地塊，該地塊為商用地塊，樓面價(jià)達(dá)3.48萬(wàn)元/平方米。而中海工業(yè)有限公司的母公司，正是曾被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企——中國(guó)海運(yùn)(集團(tuán))公司。

　　自2010年3月國(guó)資委發(fā)布央企“退房令”至今，已有三年時(shí)間。期間，雖有不少央企陸續(xù)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但逆市“涉房”的案例仍有不少。去年以來(lái)，這種回潮勢(shì)頭日趨明顯。眼下一些被勒令退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企正欲在房地產(chǎn)市場(chǎng)上悄然發(fā)力。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的央企，多以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主。有的央企甚至“暗度陳倉(cāng)”，以工業(yè)園區(qū)、商貿(mào)物流的性質(zhì)拿地立項(xiàng)。在樓市調(diào)控背景下，央企的市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)正在提升，并在某種程度上，成為高價(jià)地的制造者。城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，央企進(jìn)入樓市的沖動(dòng)恐怕會(huì)有增無(wú)減。因此，三年前發(fā)布的“退房令”在執(zhí)行環(huán)節(jié)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，以遏制市場(chǎng)出現(xiàn)的回潮苗頭。

　　利潤(rùn)誘人 “退房”節(jié)奏放緩

　　與逆市“涉房”情況相呼應(yīng)，三年來(lái)央企“退房”節(jié)奏明顯放緩。自2010年3月國(guó)資委發(fā)布央企“退房令”至今，已有三年時(shí)間。初期，央企退房速度較快，但最近已有明顯的放緩勢(shì)頭，且不少企業(yè)未完全退出。

　　根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)，2012年共有15家非房地產(chǎn)主業(yè)央企通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓17宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11家，退出13宗房地產(chǎn)項(xiàng)目；下半年僅4家，退出4宗項(xiàng)目。蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶分析指出，央企“退房”的步伐放緩，主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。

　　去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的局面。這不僅體現(xiàn)了樓市從底部升溫局面，同時(shí)也使不少央企看到了其中的誘惑。

　　宋延慶表示，從各上市房企的年報(bào)不難看出，房地產(chǎn)行業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率在10%-20%之間。與運(yùn)輸、機(jī)械制造、鋼鐵等行業(yè)相比，顯然具有不小的吸引力。且與民企開(kāi)發(fā)商相比，不少央企有著大量的自有土地，低廉的土地成本無(wú)疑將抬高房地產(chǎn)項(xiàng)目的毛利率，進(jìn)而推高企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。而后者恰恰是國(guó)資委考察央企的重要指標(biāo)之一。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，多數(shù)不愿退出房地產(chǎn)業(yè)的央企，都擁有大量的土地儲(chǔ)備。這些土地多為企業(yè)自有，土地性質(zhì)以工業(yè)廠房用地為主。企業(yè)只需變更土地性質(zhì)，便可進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。雖然目前部分涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的上市公司剝離了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但他們大多是由于這一領(lǐng)域的業(yè)務(wù)出現(xiàn)了虧損。實(shí)際上，央企相對(duì)于民營(yíng)房企而言在融資、拿地等方面有天然優(yōu)勢(shì)，其獲取更高利潤(rùn)的幾率較大，央企介入房地產(chǎn)行業(yè)的積極性一直較高。

　　在“退房令”推出一年后的2011年3月，國(guó)資委曾擴(kuò)增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、新興集團(tuán)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)等5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)視作主業(yè)管理。據(jù)悉，此后，一些擁有大量土地儲(chǔ)備的央企也曾要求國(guó)資委發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“牌照”，但未獲明確答復(fù)。

　　相比之下，主動(dòng)“退房”的央企，多以“剝離不良資產(chǎn)”為主要目的。宋延慶向中國(guó)證券報(bào)記者透露，中石化曾在2010年12月轉(zhuǎn)讓旗下一家房地產(chǎn)公司股權(quán)、債權(quán)，主要原因在于該公司連續(xù)兩年虧損，并形成不良資產(chǎn)。此外，一些央企在拿地環(huán)節(jié)，涉及拆遷、土地性質(zhì)變更等問(wèn)題，為避免成為資產(chǎn)“包袱”，也將項(xiàng)目出讓。

　　上述知情人士表示，“退房令”推出3年來(lái)，雖然有部分央企陸續(xù)退出，但徹底剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的仍屬少數(shù)。央企“退房”步伐較慢，更多是由于覬覦房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)等原因。

　　效果有限 政策或應(yīng)重估

　　在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，雖然“退房”過(guò)程仍在持續(xù)，但“國(guó)”字頭企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額不斷擴(kuò)大。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息，2012年北京共成交37幅住宅地塊，其中國(guó)企(包括央企)拿走了24塊，占比高達(dá)66%。2013年前兩月，北京成交的經(jīng)營(yíng)性用地也絕大部分被國(guó)企收入囊中。

　　土地市場(chǎng)的高門(mén)檻正逐漸將民企擠出。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，民企都被擠到了二三線城市，因?yàn)檠肫筮�看不上那里。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著這些新交易土地的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，1-2年后一線城市的新房供應(yīng)將被國(guó)企壟斷。

　　事實(shí)上，從去年年初開(kāi)始，國(guó)資企業(yè)已經(jīng)在一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。其中，從2012年4月南昌市政奪得“北京香河園地王”開(kāi)始，到今年1月中國(guó)海運(yùn)旗下子公司聯(lián)合競(jìng)得“黃浦江沿岸E20地塊”，近一年來(lái)，一線城市幾乎所有的高價(jià)地都被“國(guó)字頭”企業(yè)制造，只有“萬(wàn)柳地王”等少數(shù)高價(jià)地幸免。

　　這種情形與“退房令”出臺(tái)的背景似曾相識(shí)。2010年3月16日，在當(dāng)年兩會(huì)結(jié)束次日，央企在北京制造了三個(gè)“地王”，成為“退房令”出臺(tái)的重要誘因。三年后，土地市場(chǎng)似乎有重現(xiàn)當(dāng)年情景的跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，“退房令”的效果已經(jīng)讓人難以察覺(jué)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，央企可以憑借其雄厚的資金實(shí)力、良好的政企關(guān)系、較低的融資成本與經(jīng)營(yíng)壓力，在一級(jí)開(kāi)發(fā)、規(guī)劃及基建環(huán)節(jié)的提前參與，占據(jù)了土地市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，經(jīng)過(guò)樓市調(diào)控的洗牌，這些優(yōu)勢(shì)更加凸顯。

　　值得注意的是，隨著“國(guó)”字頭企業(yè)市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的民企選擇以合作開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行運(yùn)作。房地產(chǎn)業(yè)“龍頭老大”萬(wàn)科在北京開(kāi)發(fā)的大部分項(xiàng)目均有著國(guó)企甚至央企的參與。

　　此外，由于金融保險(xiǎn)等行業(yè)的央企并不屬于國(guó)資委管轄，因此在“退房令”出臺(tái)后，這些企業(yè)仍然進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。其中，中國(guó)人壽就通過(guò)控股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。而在北京CBD地塊的招標(biāo)中，多家險(xiǎn)資企業(yè)也涉足其中。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一段時(shí)間來(lái)，央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，正在使市場(chǎng)出現(xiàn)非理性的因素。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，央企對(duì)進(jìn)入樓市的沖動(dòng)恐有增無(wú)減。為此，在“退房令”出臺(tái)三年后，急需重新評(píng)估其效果。為遏制央企回潮的苗頭，該項(xiàng)政策在設(shè)計(jì)和執(zhí)行環(huán)節(jié)已有調(diào)整的必要。