中新網3月18日電 受累于房價增幅放緩，剛需類產品占比擴大等影響，毛利率下滑似乎已成為各房企2012年年報的共同特點。根據已公布的年報，萬科、華潤、龍湖、世茂等領頭房地產開發商均報毛利率下滑。而萬科總裁郁亮則在業績發布媒體見面會上表示，房企毛利率回到制造業的水平是大勢所趨。

　　不少業內人士則更認為，房地產暴利時代已經結束，行業下半場即將開始。而對于許多房地產開發商而言，2012年是一個結構調整年。持續加強的樓市調控使得大陸房地產市場生態急劇發生變化，這也迫使不少開發商從產品結構、區域布局乃至發展策略上進行徹底調整以適應市場的變化。

　　但由于對迅速變化的市場缺乏長遠規劃，在調整年中，能夠順利推進結構調整計劃，并保持穩健發展步驟的企業并不多見，而龍湖地產則是這少數幾家中的佼佼者。

　　其2012年年報及管理層披露的信息顯示，在未來幾年經過調整之后，龍湖有望企穩回升，在保持規模穩定的基礎上重新迎來利潤率的上漲。

　　3月15日公布年報的龍湖地產順利完成了2012年的計劃，全年實現銷售額401.3億元，同比增長4.9%。毛利率也同樣出現下滑至39.6%，但仍處于較高水平。

　　德銀日前發布報告，指龍湖地產2012年全年收入按年增16%，主要由于竣工總面積上升42%，但收入低于該行預期13%，主要由于部份銷售要推遲到今年入帳，毛利率有驚喜，達39.7%，高於該行預期的37%，核心溢利按年升20%，凈利潤率為19%，維持“買入”評級，目標價16元。

　　該行表示，公司的資產負債比率在私人發展商中最低的水平，即使包括多個買地項目之后，有關比率仍為48%，低于70%的平均水平，而公司買地項目可以有助擴大市占率。而且公司在投資物業上的進程較穩健，2013-2015年間將有4個商場投入營運，其中2.67萬平方米會在今年投入營運，該行料有關商場可以有助公司的租金收入增長。

　　同時，龍湖管理層在業績會現場透露，2013年銷售目標審慎提升至460億，較龍湖2012年實際合同銷售額401.4億元，增長15%。

　　年報中透露出來的信息顯示，在2012年，為應對樓市調控的深入及限購政策的持續，龍湖也相應地增大了剛需及首次改善產品所占的比重，這一戰術調整也使得龍湖在2012全年銷售總建筑面積同比增長27.2%，同時也累及毛利率下滑。

　　龍湖地產管理層在業績會現場稱，自2011年起的行業調整及下行的態勢，注定了2013-2014年行業整體利潤率的走低，龍湖自身地域布局與產品結構的調整亦進一步影響溢價水平。但從策略上來講，龍湖始終是在現金流和盈利之間取得一個平衡，不可能只看一個方面的事情，為了追求盈利而無視公司現金流的風險。

　　而除去擴大剛需及首次改善類產品比例這一幾乎所有開發商都在做的事情之外，龍湖還著重進行了兩方面的結構調整，對所進入的城市及區域進行調整，并繼續穩步推進商業增持計劃。

　　在2012年，龍湖全年拿地總計17塊，總建筑面積891萬平方米，這一數字比2011年增長409萬平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價水平僅為8.72%，絕大多數地塊的成交價格均低于所在城市同質地塊的平均水平，且在區位上更靠近城市中心，抗風險能力進一步增強。

　　通過此輪土地儲備的擴張，龍湖地產在重點耕耘的北京、杭州、西安、成都均有新的地塊補充，并新進入廈門、泉州、紹興三個經濟發達且房地產市場較為健康的城市，基本完成全國布局的規劃。目前環渤海、長三角、西部、華南的土地儲備分別占龍湖地產土地儲備總額的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，布局結構合理均衡。

　　去年8月，龍湖把握拿地窗口期，在杭州主城區拿下極為優質的濱江奧體中心地塊，樓面價9504元/平方米，2個月之后同屬錢塘江沿岸的三堡地塊，成交樓面價即為19216.56元/平米，并配以保障房27600平方米;去年9月，龍湖在北京朝陽區摘得容積率為1.1的孫河地塊，樓面價為20158元/平方米，溢價率僅為8.66%，隨后福州泰禾房產于今年1月摘得臨近地塊折合樓面價29473元/平米，外配建2000平米的公租房，首開于2月摘得其余兩宗地成交樓面價約為2.62萬元/平米，容積率為1.4。龍湖對于拿地節奏期的把握不可謂不精準。

　　通過這一輪擴張，除華南版塊尚顯薄弱之外，龍湖全國布局已接近完成。同時業績會上也有龍湖高管透露，龍湖近期已在廣州及其周邊地區尋找進入機會。

　　而在商業地產部分，龍湖地產依舊堅持著將每年銷售回款10%以內的資金投入商業地產的策略，并計劃用15年左右的時間將商業利潤占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖“增持商業”的發展戰略。

　　以上種種策略可能使龍湖有望擺脫在未來幾年中展現出較強的發展后勁。龍湖管理層在業績會上透露，龍湖地產2013年結算鎖定率已超70%，預計毛利率區間為25%-30%。不過龍湖地產認為2013年將是集團利潤率的低點。到2014年龍湖就將實現毛利率的回穩。同時產品結構調整及全國布局戰略的基本實現，也將保障龍湖年度利潤額的按年穩定增長。