合同、物業、面積、中介……樓市中的那些事兒，說不盡道不明，怎能不煩心?又是一年315，成都晚報特整理出幾類購房者最關心的問題，請來專業律師詳盡解答，希望能幫助處在迷茫中的朋友找到方向，為準備走向樓市的朋友打好預防針!

　　解答律師

　　國浩律師(成都)事務所 黃萍萍

　　廣告與事實不符合怎么辦?

　　案例： 偏遠地段叫做“遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生”;挖個水池子稱為“東方威尼斯”“演繹浪漫風情”等等。律師解答：商品房的銷售廣告和宣傳資料為一般視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　遭遇擅自變更規劃該怎么辦

　　案例：收樓后發現小區公共用地被占用(如綠地改停車場)，或收樓后發現小區配套被拆除或改建(如會所、小學等)。

　　律師解答： 根據《物權法》，小區公共用地屬于小區業主共同所有，如果開放商擅自變更公共用地規劃，業主委員會可要求其恢復原狀，因公共用地利用而產生的收益也應歸全體業主所有。

　　認購書的風險

　　案例：看好房源，雙方簽訂認購書，購房人依約定繳納一定數額的款項。在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商宣稱視為定金，不退了!

　　律師解答：商品房買賣認購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式房屋買賣合同的文書，目的在于雙方交易房屋有關事項進行確認，此時繳納的一定數額的定金作為協議的擔保，這筆款項可以視作立約定金，如因購房者原因未能簽署購房合同，則定金不予退還;如因開發商原因未能簽署購房合同，則定金雙倍退還。但如果在正式的商品房買賣過程談判中，雙方本著誠實守信的原則進行談判，對某些具體問題條款無法達成一致產生爭議，且不因購房者本身故意的原因而造成的不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經繳納的款項開發商應退還購房者。

　　新政下的那些房產糾紛

　　“國五條”細則的出臺，使二手房交易成本大大提高，盡管新的二手房個稅政策何時實施、如何執行等都沒有落地明確，但一部分人已經開始鋌而走險，炮制出各類“避稅”方法，殊不知這些“辦法”為房產糾紛埋下了危機。

　　抵押房產償還欠款

　　為了逃避二手房交易稅，買方先把房款交給賣方，賣方按照房款，打一張欠條給買方，并以房產做抵押。然后，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，愿以房產抵償。

　　律師風險提示： 法院對民間借貸案件的審理相當嚴格，法院會要求欠款方提供轉賬信息或支付憑證，意即如何證明當初借款給對方證明確有借款行為發生。此外，此行為法院一旦認定這是非真實債務，目的是惡意逃避稅法，通常會判欠款無效會構成偽造證據、惡意訴訟，嚴重者還可能追究其刑事責任。

　　假離婚

　　有夫妻將房子全部轉移到一方的名下，然后離婚。另一方以首套房的名義買房，把首付從二套房的6成降到3成。

　　律師風險提示： 根據《婚姻法新司法解釋》規定，即使離婚了復婚，復婚前買的房子，也屬于婚前財產，不屬于婚后共有財產。此外，這種“假離婚”的做法破壞婚姻關系的穩定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻關系離婚來交規避購房政策限制換購買房子，是以犧牲原本法律賦予夫妻雙方的權益與義務的得不償失行為。

　　真假“陰陽合同”

　　出售二手房時，把合同價寫得與當初的買進價一樣，私下再簽個“陰陽合同”，達到不交稅的目的。

　　律師風險提示： 成都市已經啟用了按新的參考評估價系統進行二手房計價征稅，通過比對評估價，就可確定納稅人主動申報的交易價是否明顯偏低。如果申報價明顯偏低且無正當理由，則依據評估價來核定計稅價格。房地產交易中心有專人對交易的房屋價格進行評估。當交易的房屋價格明顯低于合同價格，會被認定為了避稅而故意做低房價。此類行為同樣會被法律不認同。