[搜狐焦點(diǎn)]：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和新“國五條”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響？
[泉誠地產(chǎn)邵總]：新“國五條”對(duì)2013年房地產(chǎn)升溫將再次調(diào)控，新政策調(diào)控主要針對(duì)住宅投資市場(chǎng)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊并不大。在通脹背景下，意味著貨幣資產(chǎn)將大幅縮水，對(duì)于普通人而言，資產(chǎn)保值再次成為當(dāng)前的熱點(diǎn)話題，大量資金需要尋找出路。
總體而言，作為有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力及保值能力的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前進(jìn)入成本相對(duì)較低，發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)，可以說是當(dāng)前資產(chǎn)保值的最佳選擇。
[搜狐焦點(diǎn)]：大家最關(guān)心的問題是，在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，最重點(diǎn)關(guān)注的是哪些問題？怎樣判定一個(gè)項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值？投資什么樣的商業(yè)地產(chǎn)一樣大有學(xué)問。
[泉誠地產(chǎn)邵總]：對(duì)于個(gè)人投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)所需注意的事項(xiàng)相對(duì)于投資住宅而言比較多，主要表現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性。投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，首先要注意項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境，如宏觀環(huán)境、商圈規(guī)模、進(jìn)深及臨街狀況等；同時(shí)要關(guān)注項(xiàng)目的硬件條件，如層數(shù)、總面積及單層面積、層高、柱距、出入口設(shè)置、車位等等。商業(yè)地產(chǎn)投資本質(zhì)上是一種長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資。其投資思路注重的是收益的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性，而不應(yīng)像投資住宅那樣追求在短期內(nèi)獲取暴利。
[搜狐焦點(diǎn)]：作為一個(gè)成功的并從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士，您認(rèn)為，長(zhǎng)春的商業(yè)地產(chǎn)未來走向如何？目前是否是一個(gè)投資商業(yè)地產(chǎn)的良機(jī)？車庫、公寓、寫字間、門市那種不動(dòng)產(chǎn)更適合當(dāng)下的投資？
[泉誠地產(chǎn)邵總]：在這里我們重新界定下“投機(jī)”與“投資”的區(qū)別，“投資”是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購入非貨幣資產(chǎn)，然后在未來將購得的非貨幣資產(chǎn)再次轉(zhuǎn)換為貨幣資產(chǎn)，以賺取較低的購入價(jià)格和較高的出售價(jià)格之間的利潤(rùn)，即差價(jià)；“投資”，相較于投機(jī)而言，投資的時(shí)間段更長(zhǎng)一些，更趨向是為了在未來一定時(shí)間段內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，是未來收益的累積。“投機(jī)”行為是政策堅(jiān)決打壓的，而“投資”行為是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是政策支持的。
目前國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫是投機(jī)購買行為較多導(dǎo)致的，新“國五條”是在全國范圍內(nèi)局部投資過熱的情況下對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展速度的一種調(diào)整和控制的手段。商業(yè)地產(chǎn)本來就是投資性產(chǎn)品，而且是相對(duì)高端的投資性產(chǎn)品，交易成本一直比較高，不適合做短期投機(jī)，適合長(zhǎng)期持有及自用，不具備投資屬性；同時(shí)因投資額度較高，投資者自身具備抗風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)能力，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)住宅市場(chǎng)受政策調(diào)控的“恐慌性”波動(dòng)。
這次政策對(duì)商業(yè)的波及范圍很小，長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售向更加健康的方向發(fā)展，新政也幾乎卡死了住宅市場(chǎng)中的投資需求，這部分需求自然轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著城市的擴(kuò)容，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的需求量將快速增加。
長(zhǎng)春住宅市場(chǎng)自2007年以來快速上漲，商業(yè)地產(chǎn)是在2010年調(diào)控政策頻出以后大幅度上漲。商業(yè)地產(chǎn)各類產(chǎn)品銷售價(jià)格仍然處于一個(gè)低價(jià)位階段，后期升值空間較大，目前屬于一個(gè)良好的投資時(shí)期，進(jìn)入門檻較低，3-5年以后價(jià)格將進(jìn)入一個(gè)快速上升期。尤其是在通脹背景下，商業(yè)投資整體回報(bào)率約在8%-12%之間，投資商業(yè)地產(chǎn)是資產(chǎn)增值保值的首選。
綜合目前市場(chǎng)中各類商業(yè)產(chǎn)品成交狀況及市場(chǎng)需求分析，作為稀缺性產(chǎn)品的門市依舊是商業(yè)市場(chǎng)主流投資產(chǎn)品，投資回報(bào)率約10-12%，深受投資客戶關(guān)注；高端寫字間產(chǎn)品逐漸成為市場(chǎng)新寵，租金及售價(jià)上漲幅度較大，投資回報(bào)率約在8%-10%,適合中小型投資客戶進(jìn)行選擇。
[搜狐焦點(diǎn)]：您怎么評(píng)估一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功？
我認(rèn)為評(píng)價(jià)一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功的標(biāo)準(zhǔn)只有兩個(gè)
1、客戶投資是否獲得豐厚的收益
2、該商業(yè)項(xiàng)目是否帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
[泉誠地產(chǎn)邵總]：商業(yè)地產(chǎn)做得比較優(yōu)秀的項(xiàng)目有哪些？
萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、中東及中海的社區(qū)商業(yè)做的都是比較優(yōu)秀的，但是在這里來講，做得優(yōu)秀的產(chǎn)品只是從模式上來界定，不一定做得優(yōu)秀的項(xiàng)目就是投資回報(bào)最好的產(chǎn)品，舉個(gè)例子來講作為特色商業(yè)的一品紅城“藝術(shù)商街”及“順馳·商業(yè)廣場(chǎng)”都是2012年長(zhǎng)春商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的投資新寵，尤其是“順馳·商業(yè)廣場(chǎng)”2013年新推出的商業(yè)產(chǎn)品將會(huì)是投資市場(chǎng)的“亮點(diǎn)”。
[搜狐焦點(diǎn)]：現(xiàn)在這么多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能質(zhì)量參差不齊，您能否預(yù)測(cè)，到最后能留存下來、持續(xù)下來的項(xiàng)目，他會(huì)有哪些特點(diǎn)？
[泉誠地產(chǎn)邵總]：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式較好的有“綜合體模式”，“概念商業(yè)模式”，“社區(qū)商業(yè)模式”等三種，傳統(tǒng)的“地段決定商業(yè)價(jià)值”理論逐漸淡化，長(zhǎng)春市目前商業(yè)屬于遍地開花，商業(yè)模式種類繁多，各有優(yōu)缺點(diǎn)，對(duì)于投資客戶來講，投資時(shí)主要關(guān)注投資回報(bào)率，看重項(xiàng)目的規(guī)模、客群等因素。商業(yè)成型之后是否能長(zhǎng)期火爆下去，主要是圍繞“商業(yè)主題”與“周邊客群”兩方面，因此對(duì)于市場(chǎng)上目前商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)劣，大家參照以上兩方面就可以自己做出明確的判斷。
[搜狐焦點(diǎn)]：常年跟隨貴公司投資的客戶大概有多少人？他們的平均購買力和總和平均每年能有多少？
[泉誠地產(chǎn)邵總]：長(zhǎng)春泉誠房地產(chǎn)代理有限公司自成立以來，為上萬名投資客戶提供投資咨詢服務(wù)，長(zhǎng)期保持合作關(guān)系的客戶有近千名，單宗交易有數(shù)十萬元的，也有投資在千萬元以上的客戶。不少客戶均是多次投資，均獲得豐厚的收益。作為一家商業(yè)地產(chǎn)營銷的專業(yè)公司來講，為客戶提供科學(xué)的投資平臺(tái)是我們的職責(zé)，也不辜負(fù)客戶對(duì)我們的信任。
