一線城市房價再現失控風險 3月或為政策窗口期

            / by 華夏時報 瀏覽次數:

              萬科集團總裁郁亮去年底曾向記者表示:“2013年最大的風險在于部分城市房價上漲過快。”

              而最近北京、上海等一線城市持續放大的成交量,引發了購房者對“房價是否會再度失控”的擔憂。與此同時,北上廣深政府高層針對樓市的頻繁喊話,以及二套房停貸等傳聞,使得調控政策收緊的風聲再起。

              業內人士認為,如果一線城市房價上漲過快,調控政策或將升級,而今年3月全國“兩會”召開前后,將是重要的政策窗口期。

              房價失控隱憂

              經過了去年四季度的快速去化后,北京商品住宅的庫存降到了最近幾年的低點。

              根據鏈家地產市場研究部統計,截至1月28日,北京商品住宅庫存為74294套,達到歷史低位。按照目前的銷售速度,去化周期在7個月左右。

              盡管北京市副市長陳剛曾強調,北京樓市“供需還是平衡的”。但不少業內人士認為,現在一線城市面臨較大的供需壓力。

              一位房地產研究機構人士向記者表示,北京市商品房(資料、團購、論壇)7萬余套的庫存的確是一個相當低的水平,北京樓市上半年的供應缺口已成定局,這是從2011年開始不斷走低的房地產投資萎縮造成的必然結果。

              華遠集團董事長任志強則反問:“2012年房地產開發企業購置土地面積、房地產開發投資、新開工面積均出現負增長,這怎么能說供需平衡呢?”

              REICO報告稱,2012年房地產開發企業購置土地面積同比減少19.5%,增幅減少22個百分點。全國房地產開發投資比上年名義增長16.2%(扣除價格因素實際增長14.9%),增速比2011年回落11.9個百分點,比同期固定資產投資增幅低4個百分點。商品住宅完成投資同比增長11.4%,增幅減少18.8個百分點。而去年,相比辦公樓和商業用房,商品住宅開發投資占比也下降近3個百分點。

              與未來住宅供應量息息相關的各項指標的負增長在北京、上海這樣的一線城市尤為突出,而由此引發的供不應求、房價上漲的預期也使得今年1月份一、二手房(房源、代理、租房)的成交量一直維持在高位。

              據鏈家地產市場研究部統計,1月1日至1月28日,北京市二手住宅成交量為16660套,環比上月同期上漲1.1%,同比去年1月同期上漲5.6倍。按照當前成交趨勢來看,1月全月成交量將維持在1.9萬-2萬套。而純商品住宅(扣除保障房)成交10032套,比2012年12月同期上漲2.6%。1月份商品住宅成交均價突破2.3萬元/平方米,達到23259元/平方米,二手房均價則達到24962元/平方米。

              同時,2012年,中國貨幣超發嚴重,引發萬科集團董事長王石質疑:“超發貨幣,如何有效調控房價?”

              “實際上,每一次房地產調控政策執行的一兩年之后,就會出現供應的缺口,隨后帶來的就是房價的暴漲。如2008年的調控使得土地供應出現負增長,2009年房價便出現暴漲。”上述研究機構人士表示。

              “房價在去年四季度出現由跌轉升的拐點出現后,已經出現了一定幅度的上漲,不過漲幅與2009年相比還相差很多。今年房價將穩中有升。”任志強表示。

              上述研究機構人士則認為,2009年房價暴漲的原因在于形成供應缺口后,又有一些刺激政策推高了房價。而與2009年不同,今年不會有刺激政策,因此北京的房價不會暴漲。

              萬科總裁郁亮也稱:“雖然目前北京、上海等城市房價上漲比較快,但大部分城市房價在往下走,只是由于一線城市調整比較早,調整也比較深,所以復蘇比較快。”

              事實上,去年四季度房屋交易面積增加,房地產開發投資增幅增加,土地購置面積和新開工面積降幅收窄,房價上漲,國房景氣指數回升。一系列指標的回升表明,在庫存快速去化之后,開發商開始“補倉”,只是這些供應最早也要在今年下半年才能入市。

              3月將是政策窗口期?

              某房地產研究院研究部長表示,北京率先出臺量價齊穩的調控目標,并釋放調控升級的信號,也有提前穩定樓市預期的意義,預計將成為樣本[最新消息 價格 戶型 點評],引起其他城市的示范,在此背景下,預期樓市調控將在今年3月份左右迎來新一輪升級。

              實際上,對于開發商來說,自去年年底開始大漲的成交量,令其對今年的樓市充滿信心。

              一位研究機構人士向記者表示:“開發商向我們咨詢今年的銷售策略時,我們發現的確有一些開發商看到市場比較好,想先少賣一些,慢慢銷售,這樣可以將價格提高得更多,以獲得更多的利潤。”

              “不過,我們建議開發商早推盤比晚推好,應當加快去庫存的速度,原因是政策存在變動的可能性。”上述研究機構人士表示。

              最近一段時間,從國土部到北京市委書記郭金龍,再到北京市委常委、副市長陳剛,政府部門密集重申房地產調控,北京市政府更是將矛頭直指開發商。一連串的喊話讓業內人士感到調控加碼的跡象。有媒體報道,決策層對于房價的忍耐度不會超過10%。

              中國房地產指數研究院執行院長陳晟認為:“今年有三個時間節點可能會成為政策出臺的敏感時間。一是全國‘兩會’,二是十八屆二中全會,三是十八屆三中全會。”

              至于儲備的調控政策,陳晟認為,房產稅可能會是調控政策加碼的手段之一。

              此外,陳晟表示,政府也可以通過管理預期來消除民眾擔心房價會暴漲的心理預期,例如官方公布住宅用地供應量,以及未來商品房的供應量,以顯示市場供需平衡,不需要擔心房價會暴漲的恐慌心理。

              事實上,北京市政府已經開始加大土地的供應量。據鏈家地產市場研究部統計,2013年1月份北京共成交經營性用地數量為14宗,全部土地出讓金為242億,僅次于去年9月份。而房企購置土地的熱情也比較高,紛紛補倉為后續發展做儲備。

              不過,任志強卻認為,即使有新政策出臺,也擋不住今年房價上漲。他表示,從歷年的數據來看,房價的上漲基本上與GDP走勢同步。

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