開發商信心及現金流增強，帶動投資回升。2012年前11月，全國房地產開發投資增速止住不斷下滑的趨勢，較前10月回升1.3個百分點，同比增長16.7%；11月單月投資更是快速反彈到增長28.5%。隨著商品房市場景氣逐漸見底回升，銷售好轉使得開發商現金流轉向充裕，同時對后市的看法趨向積極，增加拿地及加大開復工，帶動投資企穩并回升。
對于2013年行業投資走勢，我們可以從兩方面去判斷：首先，從保障房部分看，2011年1000萬套新開工規模的結轉效應依然存在，按照建設工期3年計算，2013年保障房投資規模將繼續維持在高位水平；其次，從商品房部分看，房地產行業整體環境的持續好轉將持續提升開發企業信心，商品房投資企穩回升應是大概率事件，但增幅或將受困于新開工低增長的拖累，從數據上看，2012年下半年以來全國商品房新開工增速在-8~-10%的區間內企穩，11月已出現逐漸回升的跡象，考慮到接下去臨近年底和春節，預計新開工增速正式歸正需等到2013年二季度之后，在此背景下，恐怕商品房施工規模增速在2013年仍將有相當長一段時間在低位徘徊，因此，我們認為2013年房地產開發增速增長基本沒有懸念，但增幅將相對有限，預計2013年全年增速大致在18-20%之間。
對全年前11個月缺漏的交易數量統一匯總入庫，近三年的數據顯示，12月單月交易量占全年比例穩定在20%左右，故判斷2012年全年銷售量大致將在11.5億平方米，同比增幅約為4.3%。
對于2013年，我們做兩個假設計算：其一為樂觀假設，2004年（房地產調控開端）至2011年全國商品房銷售面積年均增速為11.4%，從下圖可見，2008年、2010年和2011年三年增速位于平均線以上，對于2013年行業大環境，我們持相對樂觀態度，政策環境較2011年將繼續寬松，而一二線城市中以改善、投資為代表的中高檔購房需求在經歷兩年積壓之下2013年將出現較大釋放沖動，因此我們假設2013年增速能夠達到歷年平均水平，則全年銷售面積將逼近13億平方米；其二為謹慎假設，如果2013年政策環境有所收緊，如房產稅試點城市擴大、限購執行力度加強等，假設銷售增速與2012年持平，則2013年全國銷售面積將約12億平方米。總結來說，我們預計2013年全國商品房銷售面積至少將突破12億平方米，有望逼近13億平方米。
